さて、希望の土地も見つかった、信頼できる建築業者もみつかり、
いよいよ最後の契約です。
初めて知ることばかりなので、ちょっとお疲れかも知れません。
でも、ここで気を抜くと、後から後悔することになります。
今日は、法律がらみのちょっと堅い話をしますが、
とても重要なことなので、
最後までしっかりと聞いてくださいね。
まず、宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、
物件取引についての重要事項説明を義務付けられています。
「かたいはなしやなあ～」
って思いました。
でも大丈夫。
分かりやすく説明しますね。
ようするに、重要事項の説明は契約前にしなければ、違反になるということです。
ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。
そして、この説明時に、
宅地建物取引主任者は主任者証（運転免許証に似ています）を見せることになっています。
必ず確認して下さいね。
さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。
つまり、
重要事項は必ず書面で交付しないといけなんです。
口頭だけでは、説明したことになりません。
実際、この書類には契約するかしないかの判断となることがたくさん書いています。
その中でも、特にチェックすべきポイントが４つあります。
まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。
取引形態によっては、仲介料がいらない場合があります。
仲介料の上限は、売買代金の3％＋６万円に消費税でしたね。
取引形態というのは、
売り主（売り主が直接売る場合）
代理（売り主の代理人となる場合）
媒介（売り主の媒介となる場合）
この３種類があります。
仲介料が発生するのは、媒介の場合です。
代理の場合は、代理手数料を取られる場合があります。
売り主から直接買う場合は、手数料はいりません。
つまり、
取引形態によって、土地の売買代金以外のお金がいらないこともあるのです。
二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。
例えば、
土地は自己資金で、家はローンの場合。
土地と家あわせてローンの場合。
仮に銀行で審査が通らなかった場合、この特約がある場合、一定期間以内であれば
契約を白紙撤回できます。
もし、手付金を払っていても返してもらえます。
重要事項に書かない業者もいるので、気を付けてくださいね。
書いてないからっといって、手付金を返さない業者は少ないとはおもいますが。
ですから、この特約は必ずつけてもらってください。
三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認ください。
例えば、
ここは３階以上の建物は建ててはいけない。
住宅以外のアパートは建ててはいけない。
あとでトラブルになるケースがあるので、必ず確認しておいてください。
それから四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。
当然、土地代金以外の諸費用がかかるというのは、知っているでしょうが、
例えば、
仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などがいくつかあります。
どれもお金のかかることなんで、必要な費用と金額を確認下さい。
以上、重要事項説明書で確認する４つのポイントでした。
さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。
ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。
例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。
もし、話が食い違っていたり、悪い条件があったりした時困りますよ。
ですから、
契約は事務所でしてください。
さらに、契約時に気を付けるべきポイントが4つあります。
まず一つ目は、売り主が本人かどうか確認してください。
たまに売り主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。
例えば、売り主の弟さんとかです。
売り主本人が入院してたり、遠方に住んでいたり理由はいろいろあります。
代理人が代理権を持っていればいいのですが、自称代理人の場合は注意が必要です。
例えば、
売り主の自称代理人との交渉で、1000万円の土地を800万円で契約した場合。
あとで、売り主本人が、
「800万円なら売らない」
と言うケースも実際あります。
もし正式な代理権がない場合、契約そのもが無効になります。
ですから、代理人の場合は、代理人の資格があるかを書面で確認ください。
その場合、委任状だけでなく、売り主の印鑑証明書も要確認です。
二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。
たまに、免許なしで免許業者らしく事業している人もいます。
そういう人をブローカーって言うんですけどね。
ブローカーは、事務所で契約しましょうとは言いません。
なぜなら、免許業者なら必ず、事務所に免許書を壁にはってあります。
免許業者でないことがバレルので、必ずお客様の所に行くのです。
ところで、
なぜ、免許業者でないといけないんでしょうか？
それは、損害賠償になった時、賠償きんを払ってもらえないことがあるからです。
免許業者は、営業を始める時に営業保証金の供託が法律で義務付けられています。
消費者は、不動産の取引から受けた損害額をこの供託金から補填して
もらえるようになっています。
ですから、あなたが土地を買うときは、免許業者と取引してくださいね。
三つ目は、手付金は10％以上払わないでくださいと言うことです。
通常、双方で何も決めていない場合、手付金はすべて「解約手付」になります。
買主は、手付金を放棄することで、売主は手付金の２倍を買主に払うことで、
契約を破棄できます。
仮に、あなたが契約を解除した場合、払った手付金は返ってきません。
勿論、ローン特約を付けていれば手付金は全額返ってきます。
実は、業者によって手付金をなかなか返してくれないところがあるんです。
よくあるのが、すでに使ったので、ちょっと待ってくださいというケースですね。
ですから、手付は１割までと覚えておいてください。
1,000万円なら最高100万円でOKということです。
最後の4つ目ですが、実はこれが結構、重要です。
というか、不動産取引の基本中の基本なんです。
それは契約書、重要事項説明も含めてですが、業者によく説明してもらってください。
業者の中には、何十ページもある契約書でも、5分ぐらいで説明を終わる人がいるんですね。
所在地と面積と金額だけ確認して、
「はい、ここにハンコを押してください」
っていう人、結構いるんです。
そもそもどんな土地でも、短所も長所もあります。
短所も納得していれば、トラブルにならないんです。
それで、業者には、契約書、重要事項説明をよく説明してもらいましょう。
もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です。
今日は、少し堅い話をしましたが、不動産取引をするうえでどれも重要なことです。
しっかりと覚えておいてくださいね。
さて、次回は「こんな不動産は避けてください」というお話です。
では、また明日。
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株式会社タイヨーエコハウス 取締代表執行役 林 秀和
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