【失敗しない土地探しコツ】21～22

【21】土地探し失敗事例　　その8　ガラ問題

不動産を購入したが、地盤に大きな石やコンクリートなどのガラがあり、コストが掛かってしまう失敗事例です。

　

売主様が個人の場合は、不動産売買契約において、瑕疵旦保責任を負わないことが明確でない限り、売主は買主に対して瑕疵旦保責任を負わなければならないとされています。

そこで、売主が瑕疵旦保責任を負いたくない場合は、瑕疵旦保責任を負わない旨の特約することになります。この特約は原則として効力を有するとされていますが、但し、売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合は、瑕疵旦保責任は免責されません。

要するに、売主が個人の場合は、約定で瑕疵旦保の責任を負わないということをうたえば免責になるという事です。

土地・建物に関わらず、個人が売主の場合は、瑕疵旦保責任を負担しないのが一般的です。瑕疵とは、地中の埋設物のように隠れた不具合や欠陥のことで、土地に大木が立ているような誰が見ても分かることは、瑕疵とは言いません。

それから、不動産は現状で売買する場合が多いですが、どのような状態で物件を引き渡すかは、売主と買主の交渉です。買い手が他にもいる物件なら売主が有利ですし、そうでないなら逆になります。

「大木を撤去せよ」、「費用負担せよ」、「瑕疵旦保責任を負いなさい」これらの条件を求めることは交渉事としてアリですが、売主は「それなら売るのはやめます」いうことができますから、一方的に自分の希望をぶつけるようだと失敗する場合もございます。

購入前には、事前に交渉して瑕疵旦保を数か月でも付けるよう努力すべきでありますが、一般的には、3ケ月ほどの瑕疵旦保を付けるよう交渉します。

防衛ポイント　瑕疵旦保の交渉をしましょう。

【22】土地探しの失敗事例　09　相場が分からないで決められなかった

相場観が判らなく購入が出来ない失敗事例がこのケースです

土地の値段は、どのように決まるのかご存知ですか？

一般的には、路線価を基準にすると分かりやすいと思います。実勢価格は、路線価の1.4倍～1.6

前後といわれています。

路線価とは、相続税の計算をするときに使うものです。

土地は時価を計算するのが原則ですが、全ての土地の時価を計算するのは大変です。そこで、税務署は道路に値段を付けました。これが路線価といいます。

この値段に土地の面積を掛けて、土地の相続の評価にしました。毎年変わります。

この路線価の発表になるのが8月。全国の国税局・税務署で公表されます。

不動産業者は、一般的に路線価を目安に話をしますが、敷地条件・環境条件によって変わりますので、必ずいくつかの物件を見て価格の物差しを身に付けて下さい。

防衛ポイント　探しているエリアの相場を押さえましょう。