後悔しない資金計画

何も計画なしに、土地を買う・家を建てる。

不安は無いでしょうか？

「良い住宅会社を選ぶ会」が、発刊しているA4サイズ29ページの小冊子があります。

ご希望のかたに送付いたします。

但し、メールでお受取の方に限ります。

Eメールとお名前を当社のcontact@taiyo-ecohouse.comに、

後悔しない資金計画の小冊子希望と応募ください。

安心な家づくりのご参考になればと願っています。

本で分からない点は、ご連絡下さい。ご相談にお答えします。


幸せ家づくりの㈱タイヨーエコハウス

林　秀和

土地探しをお考えの方へ

前回のブログで「失敗しない土地探しのコツ」をお教えしました。

如何でしたか？

土地と家を別々に考えると失敗しますよ！

という内容でしたね。

住まい造り全体を考えて、お金・予算（資金計画）から建物・場所を考えてくださいね。

なかなか決まらない・・・

100％の土地を考えて迷われている方が多いです。

屋賃8万円で2年考えている貴方、約200万円そんしていますよ。

少しの勇気を出して下さい。

土地探しから家づくりの無料相談をお受けします。

自然素材に詳しい建築家（宅地建物取引士）

林　秀和

後悔しない住まい造りを紹介キャンペーンのお知らせ

株式会社タイヨーエコハウスでは、住まう方の健康を考えた工法で新築＆リフォーム　　　　　　　　　　　　
　及び既存マンションのリノベーションを行っています。

住まいと健康に関係のある研究・調査によると、

シックハウス症候群など住環境が健康の及ぼす影響は大きい。

そこで、住まいと健康に関係のある研究・調査で紹介された、論文集の表題を列記すると。

①、窓の断熱改修と主観評価。

トイレ、浴室、脱衣室などの非暖房室の寒さ軽減で高評価リフォーム満足度アップに直結も。


②、部屋間温度差と冷え症。

室温１５℃以上でも冷え症者には、「不快」、ヒートショックの危険性高まる。

③、室温と家族の血圧。

住まいの室温は、高血圧の原因の一つ、断熱性能を改善して高血圧予防対策を。

④、住環境評価ツールの有効性。

住環境の課題を可視化して健康増進、断熱性能の改善で風邪や睡眠不足を軽減。

⑤、住宅の環境性能と健康状態。

住環境を整備すれば様々な疾病を予防できる、年齢や所得水準に関わらず傾向は共通。

⑥、住まいの環境と「腰痛」の関わり。

適切なキッチンの高さなら、長い家事時間でも腰痛軽減、住まいのストレス・疲労感は慢性腰痛に影響大。

⑦、住まいの満足とストレス・腰痛の因果関係。

住まいの不満を改善すれば、住まい手の健康も増進、住環境評価ツール活用による課題の可視化

が近道。

その他に続く・・・

以上、データーで見る住まいと健康についての論文の表題です。


家造り＆住まいのリフォームにおいて改めて考えなければならない事柄でした。

今なら、まだ間に合います。新築・リフォームをする前に家族の健康を考えた家造り・住まいづくりを。


常々、住まいについて、健康を標榜している私は、改めて自然素材の活用でご家族の健康を守る

家づくりと住まいのリフォームを今後とも薦めてまいりたいと思います。

また、耐震改修・断熱改修・エコにつながる住設機器・太陽光発電設備・蓄電設備などエコと健康関連

設備の販売施工で皆様のお役に立てればと考えますので、小さなことから実行しますのでご紹介お願　
いします。

このたび、当社のこだわりの自然素材を使ったリフォームと新築を多くの方に知っていただくために

も紹介キャンペーンを開始することにいたしました。

ご紹介からリフォーム工事がご成約した場合工事内容に応じて1％～５％の紹介料をお支払いいたし

ます。

ご紹介から新築工事のご成約の場合は紹介料として15万円お支払いいたします。

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※紹介料は紹介客様の工事完工後にお支払いいたします。
※ご紹介して工事の契約が決まらない場合は紹介料はお支払いできませんのでご了承ください
※気になる点がございましたらご連絡ください。
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【『家造りでお得になるお金の話』】

【『家づくりでお得になるお金の話』】

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こんにちは！

株式会社タイヨエコハウスの林秀和です。

 

◆家づくりでお得になるお金の話

それでは、早速「家づくりでお得になるお金の話」をします。

大きなお金のかかる家づくりでも、国の施策で家づくりをする人たちに対して、

補助金が出たり、ローンが安くなったり、色々な制度が取られています。

その中で、「1.住まい給付金」と「2.住宅ローン減税」についてお話します。

「1.すまい給付金」とは、

家を建てた場合、収入に応じて給付金をもらえる、という制度です。

ザックリですが、消費税が8%のときの給付額の目安は、

年収が～約425万円・・・30万円、

年収が約425～475万円・・・20万円、

年収が約475万円～510万円・・・10万円

です。

「2.住宅ローン減税」とは、

住宅ローンを借りた場合、

10年間ローンの残高の1%が所得税・住民税から控除される、という制度です。

しかも控除額の対象になる借入額は、

平成31年（2019年）6月までは、

従来の2,000万円から4,000万円に引き上げられています。

ということは・・・

最大で、40万円×10年間＝400万円が所得税・住民税から控除されるのです。

つまり、これらの制度をフル活用すると、最大430万円もおトクになるのです。

430万円あれば、当社であれば8坪分、

つまり16畳分、洋室2～3部屋分も家を広げられます。

太陽光＋蓄電池をつけることもできます！

ただ、これらの制度には、活用できる期限があります。

「1.住まい給付金」は平成33年（2021年）12月、

「2.住宅ローン減税」（増額措置）は平成31年（2019年）6月までです。

しかもこの期限までに「家を引き渡している」必要があります。

通常弊社では、しっかりとしたお家づくりのために、

ご契約からお引き渡しまで4ヵ月程度頂戴しています。

控除や給付金を目いっぱい活用し、お得に家を建てるためにも、

家づくりにご興味のある方は、まずはご相談ください！

今日はここまで、

【失敗しない土地探しコツ】40

【40】あなたが満足する家を建てるために

土地を売る人には、土地を売る理屈があり、家を建てる人には家を建てる理屈があります。

皆様が家造りで失敗しないためにも、今日の私の話を役立てて頂ければと思いますし。

「今、土地探しをしている最中だから、一緒に現地を見に行ってほしい

とか、

「建物の見積を曖昧な概算ではなく、きちんと出したい」

という事であれば、いつでも相談にのりますので、お気軽にご相談ください。

これで『失敗しない土地探しのコツ』のセニナーを終わらせて頂きます。

追伸

私は、健康住宅を建てることが私の使命で頑張っています。その会社が株式会社タイヨーエコハウスが担います。

傍系の会社である株式会社タイヨーＰ，Ｕ，Ｓ（宅地建物取引業）は、不動産の紹介をしています。

【失敗しない土地探しコツ】でお話しました通り、不動産会社のみで土地を探すのは、失

敗する恐れがあります。

紹介する土地の

その敷地に家を建てた場合、のシュミレーションから建物の建築資金の金額まで御出しし

ています。

ご相談をお待ちしています。

株式会社タイヨーエコハウス
自然素材に詳しい　取締代表執行役　林　秀和

【失敗しない土地探しコツ】38～39

【38】あなたが欲しい土地は、他の人も欲しい！

まずは、この図を見てください。これは、価格選びドットコム住みやすい街ランキングを参考にしています。気になる方は、家に帰ってから、インターネットで自分の住みたい場所を調べてみて下さい。今日は、この図の見方をお話しますね。

この図で何が分かるのかというと、例えば1位が「閑静」、2位が「子育て安心度」、3位が「教育」など、色々な指標がありますが、皆様の希望するところは、誰もが狙っている可能性が高いという事です。

一番人気のエリアは、多くの方が狙っているので、人気エリアになるのです。例えば「駅から10分以内」とか「南向き」とか「東南の角地」など。良い条件を言えばキリがないのですが、皆様が良いと思っている物件は、多くの方が同じように良いと思っているということです。

次にインターネットの不動産情報を分析すると面白いことがわかります。

このお話の証拠として、調査を分かりやすく絵にしてみました。

例えば、人気があり動いている物件数が12で、それに対して、物件を探している人の数が900人です。900人の人が、希望しているのですが、実際に動いている物件数は、たったの12件です。つまり、数少ない良い土地に対して、お客様がワーッと集まります。

何度も言いますが、「そのうち」とか「まだ先」と言っていると、実際に土地情報は入りにくいのです。

先ほども言ったように、「数年先」とか「いつかは

と不動産屋さんに伝えると、「まだ先のお客様」とか「そのうちのお客様」と認識されるので、「情報を出してもまだまだ買わないだろう」と思われます。

つまり、限られた良い情報は、本気で買おうと思っているお客様に、優先的に出すわけです。

【39】まとめ

それでは最後に7つのポイントとしてまとめさせていただきます。

最後に、他人の失敗事例を知ったことで賢い選択が出来ます。土地探しというのは、「今すぐ欲しい」とか、「1ヶ月以内に購入する！」と決めないと、しかりとした限定的な要望ができません。

その結果、土地探しのレースに参加できないことになります。だからこそ、自分の要望をしっかり整理してみてください。

7つのポイント

1. 不動産仲介会社を良く理解する。
2. すぐ買うお客様だと思われること。
3. 進め方の順番を間違えない事。
4. 100％の土地は存在しない。
5. ゴール設定。
6. 客観的に判断できる指標を持つこと。
7. 適切なパートナーを選ぶこと。

【失敗しない土地探しコツ】36～37

【36】土地を売る側は？

実は、お客様から要望をもらっても、不動産屋さんの本音としては「まだまだ先のお客だな」と思うわけです。また、別のＢ社も「見込み薄そうだから、物件案内も、まぁいいか」となります。あしらわれる状態ですね。さらにＣ社でも「何年も探している？本気で買う気はないのかもしれないな」とそんな風にとらえます。

土地探しの初期段階で、不動産の方に「まだまだ先」「見込みが薄い」と思われると、本気で物件を探してくれないのです。

これが良い物件は出てこないと言うか、良い情報があなたの手に入らない理由なのです。

実際に、良い土地と巡り合えない方は、あてはまっていませんか？

さてここで、どうして不動産屋さんが、本気で良い物件をあなたに提案してくれないのか？その理由を話しましょう。

【37】今すぐ買うという意思表示が大切です

不動産屋にとって、見込み客と思われなければ、情報は出しません。

例えば「1000万円以内、大東市エリアで今すぐ欲しい」また、「三月までに1000万円以内、大東市エリア今すぐほしい」

など「今すぐ客であり」本当に探している人であると言う認識を持たせない限り、継続的な物件情報はあなたの手元に届きません。

ＦＡＸや郵送で、物件情報があなたの手元に届いたとします。そこで数日後、不動産屋さんから電話があります。

不動産屋）物件どうでした？

買主Ａさん）忙しくて、まだ見ていません。

買主Ｂさん）あそこの物件は、地形が悪いので、今回は見合わせたい。

ＡさんとＢさんどちらが意欲的に感じてもらえるでしょうか？

新鮮な情報、最新の情報は、本気の人に回ってくるのも事実なのです。

手元に新規分譲地のチラシなどが届いた時に、いい場所は「済」になっていますよね。

つまり、良い物件は、先に話をして決まったと言う状態なのですね。

不動産屋さんには、「今すぐ買いたい」というお客さんがいるので、土地を仕入れました、

造成しました、そういうときには、「今すぐ買いたい」というお客様や「欲しい！」と手を挙げている、お客様の方に優先的に情報が流れるのです。

これは、もう致し方ない現実なのです。

「そんなこと言っても、私はお客さん。」

「そんなお客さんを不動産屋さんは大切にしないの！」

そんな疑問もあると思います。その辺をお話したいと思います。

【失敗しない土地探しコツ】34～35

【34】良い土地を探すのに時間がかかっると・・・

家を建てる人の理由のひとつに、賃貸にお住まいの方でよく言われるのが「家賃がもったいない」ということがございます。

これは、その通りだと思います。

実際に1年間土地を探し続けると、家賃が8万円場合は探している間に、12ヶ月で96万円かかってしまいます。2年かかると200万円近くかかってしまいます。

ここで大切なことは、良い土地を探していることが問題なのではなく、どうしてこんなにも長い時間、良い土地が見つからないのか？・・・これが、問題です。

どうして、こんなことになってしまったのでしょうか？

理由は色々あるのですが、

例えば・・・

「もっと良い土地があるはず」とか

「建物も、もっといいものがあるのじゃない」とか

「いいものが出るんじゃないか」とか。

時間がかかるほどに、家賃が無駄になるのです。ですから、しっかりとゴール設定を行いましょう。

【35】不動産屋さんを怖がるために・・・

さて、次は「不動産屋さんに対する勘違い」というものです。どうでしょうか？

一般的に言う不動産屋さんのイメージは、”怖い、売込みされる、追いかけ営業がキツイ“とか、そんなふうに思われる方が多いと思います。

確かに、中にはそういう会社も存在しますが、丁寧で親切な、倫理観のしっかりした会社さんも沢山ございます。

だけど、この売込みされるというイメージが大きいので、不動産屋さんに足を運ばれなかたり、また、きちんと情報を伝えなかたりします。皆様が一番隠すのがこの情報です。

「土地をいつ頃、購入しようと考えているのか？」を伝えないのです。

でも、皆様は、自分の住みたい土地の要望だけは伝えます。きっと、1社だけではなく、

何社かに伝える事でしょう。それなのに、良い土地の情報は入手できないのです。

疑問に思ったことはございませんか？

【失敗しない土地探しコツ】32～33

【３２】100％の土地は存在しない

ハッキリ言いますね。100％の土地は存在しません。

駅から１０分圏内・南側道路・買い物便利・学校近く・公園があって・車の抜け道でない・子供が安全で・近所の属性もよい、そして、お得な物件。

私は見たことございません。いや、近い物件は見たことあります。でも高いです。それも結構なお値段です。但し、判断する基準や物差しが存在しないのも事実でございます。

そこで、土地探しの基準表を差し上げます。

自分の希望要件をいくつか書いてみて下さい。その要望の中で2つだけ選んでください。

「マスト条件」と「ウオント条件」です。

「マスト条件」とは、絶対譲れない条件です。「ウオント条件」とは、出来れば叶えたい条件です。そうすることで要望の優先順位を付けましょう。

そして、二重丸、丸、バツ、サンカクを付けて総合的に７割から８割満足できり物件は、買う判断基準の一つの物件であろうと認識してください。こちらは、今まで数多くのお客様にお勧めしていますが、土地探しの一番のアイテムになったと評価されております。

営業マンに誘導されることなく、自ら判断できる唯一の指標です。今後は、こちらを利用してください。

【33】一緒にゴールを設けましょう

良い土地があればその内ではなくて、一種の締め切りを設けましょう。それがゴール設定です。例えば、「春まで」、「入学するまで」、「今年中」など、何時に引っ越したいのか、何時までに入居したいのかを決めましょう。そうすることで、前向きに進むことが出来るはずです。

では、皆さんの入居したい時期は、何時頃でしょうか？

その答えが出たら、土地探しから建築するスケジュールを逆算してみましょう。いつまでに、何をやらなければならないかが、少し見えてきたと思います。

【失敗しない土地探しコツ】29～31

【29】仲介手数料っていくらか、ご存知ですか？

手数料いくらかかるのかご存知ですか？・・・

問題を出してみましょう。

問題：「１４００万円の土地を買ったときの仲介手数料は、いくらでしょうか？」

メモしてくださいね。

【３０】仲介手数料とは

答えは、土地代の１４００万円の3％+６万円に、その消費税を加えたものです。

（14、000,000×0.03＝420、000+60、000＝480、000×1.08＝518、400円）

仲介手数料を計算できない方が多いのですが、簡単な計算ですのできちんと、覚えておいて下さいね。

ここまで、お話すると、結構細かいと思うかもしれませんが、土地探しに失敗しないためにもきちんと理解しておきましょう。

さて、土地と建物の予算について少しずつ見えてきたと思いますが、次に思い込みや間違った情報による予算での失敗です。

これは、先ほどもお話しましたが・・・

【３１】土地探しで時間がかかる理由

そうして、どうして良い土地に巡り合えないのか、核心に迫っていきます。

【失敗しない土地探しコツ】28の2

【28-2】具体的に把握しましょう　資金計画

こちらの、資金計画表をご覧ください。このように、詳細にして具体的にいくらいくらかかるのかを、一度は出しておくことをお勧めします。

例えば「土地を買いました、予算内に収めました」このときに、あなたは、不動産屋の方から「だいたい建物が坪３０万くらい？」建物の値段を聞きます。

この大体という金額が、いつの間にかその値段で建物が購入できると勘違いしてしまい、その結果、建物の予算を削ることになるのです。

どうしてこのようなことが起こるのでしょうか？

なざなら、多くのお客様は、不動産を扱う不動産の営業マンを「家造りのプロだ」と思っているから、こういうことが起こるのです。

でも、よく考えてみて下さい。

不動産の人で、家造りをしてない方は、申し訳ありませんが家造りについては素人です。そして、土地と建物はセットになることが多いですから、勿論相談も多いわけです。

でも、建物について素人だと分かってしまうと、土地が売れないかも知れません。

ですから、知っているフリをして、不動産屋さんが売りやすい土地の値段に合わせて、建物の値段を教えます。

その結果、実際に建物の値段を出すと予算オーバーになり、建物の大きさを変えたり、仕様を変えたりと・・・どんどんどんどん・・・皆様の建物に対する要望が削られていくのです。

よくよく考えてみると、本当は、「家造りの為の土地探し」であり、夢のマイホームで「こんな暮らしをしたい」と思っているのに、いつの間にか土地探しに疲れ、建物の費用を概算で聞いて、なんとなく納得してしまうのです。

そして、いざ土地がきまって、具体的な話に進み、実際の建物への要望を言ってみたら、予算がオーバーしてしまって、仕方なく仕様や設備を削っていくと言う最悪なケースに陥るわけです。

ですから、何度も言いますが「自分の建てたい家(建物)は概算でいくら？」というのを、土地購入の前に知っておくことが大切なんです。

マイホームの夢を叶えるためには、まず建物の予算を知っておかないと、家造りの全体象がまったく見えなくなってしまうのです。

たとえば、

「土地は建物よりちょっと離れていても、建物にウエイトを置きたかった」とか「こちらの区画なら１００万円安くなったので、そうしておけばよかった」とか。

だすから、土地と建物の両方の費用をきちんと見極め、自分たちの要望にあった土地と建物のバランスをとることが、大切なのではないでしょうか。

このように細かい、詳細を出さないで、大まかにしていると、何が入っていて、何が入っていないのか分からなくなってしまいます。

建物にしても、カーテン・エアコン・照明は別途費用で、このような費用を忘れていると、予算の計画が狂います。

建築の予算・土地の予算、それに係わる諸費用まで詳細に抑えてから進みましょう。

では、しっかり資金計画をしておきましょう。

次に、土地の諸費用の中で最も高額になる「仲介手数料」についてお話しましょう。

【失敗しない土地探しコツ】27～28の1

【27】予算の見落とし＝イメージと支払金額との差

まず、この図を見てください。(グラフを指して)・・・一般の消費者の方々が想像している

「建物代金」と「土地代金」、どちらも、2000万なら合わせて4000万と、普通おもいますよね？

実はそこに落とし穴があります。

実際には、「建物に対する諸費用」「土地に対する諸費用」、ゆわえる「諸費用」とよばれているものがあるのです。これを大まかに見積もっていると大変な金額になってしまいます。

ここをなんとなく考えていると、土地の購入時に、この諸費用に気づかず、建物を建てる時には、予算不足で後戻りできないという一番多い失敗のパターンになってしまうのです。

ですから、費用は、具体的に把握しておかなければいけません。

では、その見落としやすい諸費用について、見ていきましょう。

【28-1】意外と知らない！？住宅購入時必要な諸費用　資金計画

これがよく言われる諸費用ですが、土地に対する諸費用はですね。

不動産取得税とか、司法書士費用、印紙代、仲介手数料というわれるものがあります。

そして、建物にかかる諸費用は、竣工検査料、確認申請料、給排水工事費などがございます。これは、家を作る会社によって多少違うのですが、ハウスメーカーでは、仮設工事費用などや、外構工事費用、地盤改良費、地盤調査費などが、この諸費用に含まれる場合もございます。

ここでまだ足りないのが、火災保険の費用や、住宅ローンを組む時の印紙代。あとは、保証料というのもございますので、銀行に係わる諸費用も把握しておかないと、簡単に予算オーバーになってしまいます。

また、火災保険というのは一括払いにすると、35年～40年で30万とか40万とか、地震保険を掛けると50万なんて場合もあります。それが年払いにしますと数万円になったりします。

ですから、この諸費用のお話もしっかり聞いて、事前に火災保険を調べておいてください。

また、保証料の話も、例えば、2000万借り入れたら、一般に保証会社に保証料を払わなければならないのですが、それがだいたい２０００万位ですと、４０万から６０万位かかるのですが、これも銀行や保証会社によって変わってくるので、きちんと話を聞いてみて下さいね。

ただ、営業マンによって、そういうことも「住宅ローンに組み込みできます」と面倒臭いので、きちんとお話しなかったりする担当者も多いようです

そうしますと、返済の利率が上がるのですが、そういうことを言わないで、「組込み型があります」「年払いにできます」などと、そういう憶測で話をしてきますので注意しましょう。

【失敗しない土地探しコツ】25～26

【25】土地探しの失敗事例　その13　営業に誘導されて思うように進まない

ケース1

買主）そろそろ、マイホームを本気で購入しようと思っています。注文建築建てるのが昔からの夢でしたから、どうにかこのエリアで土地を購入して、賃貸を脱出して、マイホームを建てようと決心しました。このエリアで●●●●万円くらいの土地は、有りませんでしょうか？

不動産業者）それならいい物件ありますよ。少々お待ちください。

　　　　　　この物件と、この物件ですが、いかがでしょうか？

買主）やっぱり実物を見ないと～。

不動産業者）はい、それでは早速物件を見に行きましょう。

このような流れで物件案内へと進みます。

この不動産業者、実は手数料合計6％貰える物件をいくつか知っているのです。

在庫を抱えている売主が売れなくて困っている物件は手数料を6％としました。

営業力のある会社であれば、在庫処分をしてくれるだろうと通常の手数料3％ではなく、6％出すというのです。

不動産業者）よしゃ。このお客様をじっくり誘導してゆこう。

凄腕の営業マンです。お客様を自ら売りたい物件に誘導するのです。

これ、本当によくあるケースです。案の定3週間後、そのような在庫処分売れ残り物件を購入してしまったといったケースです。

ケース2

買主）そろそろ、マイホームを本気で購入しようと思っています。注文建築建てるのが昔からの夢でしたから、どうにかこのエリアで土地を購入して、賃貸を脱出して、マイホームを建てようと決心しました。このエリアで●●●●万円くらいの土地は、有りませんでしょうか？

不動産業者）それならいい物件ありますよ。少々お待ちください。

　　　　　　この物件とこの物件如何でしょうか？

買主）やっぱり実物を見ないと～。

不動産業者）はい、それでは早速物件を見に行きましょう。

このような流れで物件案内へ進みます。

この不動産業者、いくつかひも付きの建築業者を知っています。キックバック相場は、3％～5％。請負金額2000万円であれば、60万～100万円です。

不動産業者）よし。このお客様の建築のマインドをくずしてゆこう。

案の定、8週間後。その紐付きの建築業者で建築するハメになったと言っています。

その分本来は、値引きが出来たはずなのに・・・

防衛ポイント　営業マンの誘導に要注意

【26】土地探しで成功するために

皆様は、土地と建物の費用が、どんな内訳になっているか知っていますか？

実際に、不動産の方が「建築に掛かる費用は、大体これくらいですよ」とか「土地にかかる費用は何パセントぐらい」とか、大まかに話される場合が多いようです。

でも、考えてみて下さい。皆様は一生一度の高い買い物をするのですから、大体ではなく、土地と建物の費用の内訳がどうなっているか、きちんと知っておくべきですよね？

【失敗しない土地探しコツ】24の1,2

【24-1】土地探し失敗事例　その11　手数料0円の落とし穴

「手数料0円につられて・・・」失敗事例がこのケースです。

買主様からは、「ゼロ円」ですが、売主様から3％という報酬を得ているから、この「ゼロ」円という手法が成り立つのです。

そして、この「ゼロ」円手法は、その不動産会社が直接媒介契約をした、専任媒介・専属専任契約物件、もしくは、売主が業者の物件など、かなり限られた物件でしか成り立たない手法なのです。

一度か二度しか買わない、不動産という大きな買い物。

「ゼロ」円手法の不動産会社は、さて、買主様の味方になり得るでしょうか？

中立的な判断をしてくれるでしょうか？一般の素人の方が、その時防衛出来るでしょうか？

「ゼロ」円につられて、売り手の言いなりで物事が進む傾向が強いです。中立的な立場の人が気付いたらいない場合が多いです。自分自身で守らないといけなくなるケースが多いです。

不動産の物件の量もかなり限定されてしまいます。

防衛ポイント　「ゼロ」円手法に要注意。

【24-2】土地探しの失敗事例　その12　仲介手数料ゼロにつられて

手数料ゼロにつられて・・・失敗事例の続きです。

「不動産屋ってなんか儲けていそうだし、仲介手数料なんて、なんか横流しするお金でしょう。何もしなくて、手数料商売だからそんなお金は払いたくない」

そんなに感じている方の多くが、手数料ゼロにつられていくものです。

では、ここでは、仲介手数料の意味合いについてお話させて頂きます。

仲介手数料とは、契約書・重要事項・価格交渉・近隣交渉・近隣聞き込み・敷地調査・役所調査・承諾書・ローン代行・道路調査・瑕疵担保交渉・境界交渉、その他多くの交渉事や法的整備に使う労力に払う対価でございます。

買主様がこれから購入する不動産。これから、少なくとも何十年単位で住まう方々の

不動産です。

想像してみて下さい。

これから長く住まう、隣地の方に強く交渉できますでしょうか？

植木・雑木・ブロック境界・電柱などなど、お隣さんひとつとっても、事前に話しておかなければならない物事は多く存在します。

買主様は、何かあれば仲介して頂いた不動産会社に言えばいいのです。

手数料ゼロにつられて、何も言えないでおわるよりかは・・・。

【失敗しない土地探しコツ】23

【23】土地探し失敗事例　その10　建築条件付き

注文住宅と間違えてしまう、建築条件付きの失敗事例がこのケースです。

「フリープランですから」などと称して、建築条件付き不動産を購入したが、3ケ月位以内に建築のプランを確定してくださいと言われ、プラン変更回数があり、2回までと言われ、

それ以降は、追加打合せになり、追加オプションを取られる。

しっかり検討をする時間もなく、十分な打合せが出来なく、思ったような家造りが出来なかったなどよくある失敗ケースです。建築条件付きの土地は、売り手市場の販売手法なので、しっかり不動産業者を見極めなければなりません。

昨今、この条件付き売り土地での失敗事例は、よく聞くようになりましたので、ポイントを詳しく解説します。

建築条件付きのポイントについてお話します。

まずは、2つございます。

主に不動産会社(売主)なので、その裏側にある企業のマインドをお話します。

1つ目に、一般的には、不動産業者も銀行借り入れをして不動産の仕入れを行います。

借入をするというのは、持ち続けることで利息がかかるので、早期売却をしたいのです。

2つ目に、土地は安く見せて、建築費で利益を取る手法を持ち得ます。

土地を安く見せて建築費に利益を載せていますので、それを理解してください。もう一つ注意点ですが、自社で建築を行っていないにも関わらず、関築条件付きで販売しているのには、理由があるのです。

それは、その紐付きの建築会社からキックバックをもらっているのです。

土地を安く見せて買主を集め、建築会社からのキックバクで収益を出すという手法です。

それでは、どうやって交渉するのかをこれからお話しさせて頂きます。

この2つの手法を逆手にとればいいのです。

利息を払い続けるということは、なかなかまとまらない物件という事です。

やはりまとまらない、ことが一番のマイナスマインドであることは間違いございません。

建てるなら決めている建築会社があるという事を伝えることです。そして、手数料を払うお金で解決することが一番早い交渉手段です。

ただ、お金を払うことはなんとなく気分が乗らないと感じる方もいると思いますが、大切なことは売れ行きを見定めて交渉することです。タイミングを見定めて交渉すれば、おおよそ、50％以上は建築条件を外すことができます。

防衛ポイント　建築条件付きの中身を理解しましょう。