【失敗しない土地探しコツ】21～22

【21】土地探し失敗事例　　その8　ガラ問題

不動産を購入したが、地盤に大きな石やコンクリートなどのガラがあり、コストが掛かってしまう失敗事例です。

　

売主様が個人の場合は、不動産売買契約において、瑕疵旦保責任を負わないことが明確でない限り、売主は買主に対して瑕疵旦保責任を負わなければならないとされています。

そこで、売主が瑕疵旦保責任を負いたくない場合は、瑕疵旦保責任を負わない旨の特約することになります。この特約は原則として効力を有するとされていますが、但し、売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合は、瑕疵旦保責任は免責されません。

要するに、売主が個人の場合は、約定で瑕疵旦保の責任を負わないということをうたえば免責になるという事です。

土地・建物に関わらず、個人が売主の場合は、瑕疵旦保責任を負担しないのが一般的です。瑕疵とは、地中の埋設物のように隠れた不具合や欠陥のことで、土地に大木が立ているような誰が見ても分かることは、瑕疵とは言いません。

それから、不動産は現状で売買する場合が多いですが、どのような状態で物件を引き渡すかは、売主と買主の交渉です。買い手が他にもいる物件なら売主が有利ですし、そうでないなら逆になります。

「大木を撤去せよ」、「費用負担せよ」、「瑕疵旦保責任を負いなさい」これらの条件を求めることは交渉事としてアリですが、売主は「それなら売るのはやめます」いうことができますから、一方的に自分の希望をぶつけるようだと失敗する場合もございます。

購入前には、事前に交渉して瑕疵旦保を数か月でも付けるよう努力すべきでありますが、一般的には、3ケ月ほどの瑕疵旦保を付けるよう交渉します。

防衛ポイント　瑕疵旦保の交渉をしましょう。

【22】土地探しの失敗事例　09　相場が分からないで決められなかった

相場観が判らなく購入が出来ない失敗事例がこのケースです

土地の値段は、どのように決まるのかご存知ですか？

一般的には、路線価を基準にすると分かりやすいと思います。実勢価格は、路線価の1.4倍～1.6

前後といわれています。

路線価とは、相続税の計算をするときに使うものです。

土地は時価を計算するのが原則ですが、全ての土地の時価を計算するのは大変です。そこで、税務署は道路に値段を付けました。これが路線価といいます。

この値段に土地の面積を掛けて、土地の相続の評価にしました。毎年変わります。

この路線価の発表になるのが8月。全国の国税局・税務署で公表されます。

不動産業者は、一般的に路線価を目安に話をしますが、敷地条件・環境条件によって変わりますので、必ずいくつかの物件を見て価格の物差しを身に付けて下さい。

防衛ポイント　探しているエリアの相場を押さえましょう。

【失敗しない土地探しコツ】17～20

【17】土地探し失敗事例　その4　水はけが悪い

タイミングが合わないと分からない失敗事例がこのケースです。

雨が降ると水たまりになって、すごく水はけが悪いとか、大雨になると側溝があふれるなど雨が降らないと分からない、大雨が降らないと分からない失敗事例です。

このような不動産を取得してしまうと、雨が降るたびに気になるものです。騒音おばさん、ゴミ屋敷同様デキる不動産会社は近所に聞きこんでくれるものです。

本当に不安であれば、自ら近所に聞きこんでも良いと思います。勇気を出して聞き込んで下さいね。

防衛ポイント　近所に聞き込みをしてくれる業者に頼みましょう。

【１８】土地探し失敗事例　その5　擁壁

分譲地など高台の土地を購入した際に、よくある失敗事例です。

駐車場を作るのに擁壁を作らなければならなくなった。

すぐは分からなかったが、既存の擁壁が崩れていた。

水抜き穴が敷地内にあり土を盛れなかった。

道路面から高低差があるような敷地を購入するケースは、事前に建築会社に相談しましょう。

防衛ポイント　事前に建築会社に相談しましょう。

【１９】土地探し失敗事例　その6　境界杭

不動産を購入したが、境界杭が入っていない為に、後々に近隣トラブルを招く失敗事例がこのケースです。

ブロックがあるからと言って境界ではありません。しっかりと杭があるのか確認しないことで、後々にトラブルに見舞われるケースは多く存在します。

古い測量図で建築計画をしたが、実際は屋根だけが出てしまった。近隣との境界があいまいで、いざ立会いの下、境界を確定しようとした際、立会いを拒まれたケースもあります。

現在の敷地は、登記簿上面積よりも少ないケースもあります。

生涯に渡り、境界のトラブルは、引きずりますので、購入する際には杭や近隣立会証明をしてもらいましょう。

防衛ポイント　売主様に杭の確認をしてもらいましょう。

【20】土地探し失敗事例　その7　前面道路

不動産を購入したが、建替えが出来ないケースや後々の生活に仔細を招くケースです。

持ち分が無いため、住宅ローンが下りない場合もあります。上下水の引込み工事が出来ない場合もございます。掘削承諾、使用承諾など道路の権利関係はしっかりプロに相談してください。

土地が気に入ったからと言って、全体を見ることを忘れないで下さい。

防衛ポイント　全面道路の権利関係をしっかり確認してください。

【失敗しない土地探しコツ】15~16

【１５】土地探し失敗事例　その2　土地に予算をかけすぎて

そして、一番多い土地探しの失敗事例がこのケースです。

「建物にこだわりたかったはずなのに、夢も希望もない家なってしまった・・・」

これは、土地を買った後、建物を考え始めたために、予算オーバーになり、結局、希望通りの住まいが実現できなくなってしまったという事例です。

なぜ、こういうことが起きるとおもいますか？

それは、当初は、「家造りの為の土地探し」であるのに、「土地探し、土地探し・・・」

「家造り、家造り・・・」と別々に考えているうちに、意識が土地探しの方にシフトしてしまって、とにかく「土地を探さないと」「土地を決めないと」と本当に大切なことを見失ってしまうのですね。

ただ、この場合、家造りをしている建築のプロと相談したうえで、土地を優先させた場合いいのですが、「土地を決めてから建物のことを考えよう」という、考えをお持ちのお客様が非常に多いようです。

この失敗が一番多いのですが、この相談が後を絶たないのが現状です。

実際に、失敗したお施主様に、詳しく聞いてみると「建物はだいたいこのくらいで出来るだろう」「広告でこの程度の価格になっていたから」と、勝手な先入観でイメージを膨らませていることがほとんどで、自分たちの思い込みで、「まずは土地探し土地探し・・・」となり、そうやって土地を決めているようです。

そうすると、

建物の相談をしていない。

自分たちの要望を伝えていない。

具体的な生活のイメージが出来ていない。

そんな状態で土地が決まるわけです。

そして、いざ家を建てようと自分達の要望を言うと、もう予算オーバーしてしまう。

でも、もう土地は決まっています。決済も迫っている・・・というように、土地にがんじがらめにされてしまって、全く建物への要望が通らない。

本当は、「オシャレな家に住みたい」とか「こんなスタイルにしたい」という夢があったはずなのに、現実はそうできなかったという失敗です。

ですからしっかりと、住まい造りと土地探しのパートナー両方と一緒に相談していけるような進め方をしていかないと、こういう状態に陥るケースも多々あるのです。

防衛ポイント　家造りの為の土地探しというマインドを忘れないで下さい。建築屋さんにもしっかり話を聞いてみましょう。

これらの失敗を踏まえて、まずは、土地と建物の費用がどのようになっているのかお話しましょう。

【１６】土地探しの失敗事例　その3　近隣騒音おばさん

住んでから大問題の失敗事例がこのケースです。

すぐ近所にゴミ屋敷があったり、裏のお家に騒音おばさんが住んでいた、などという事例です。

両隣や道路周辺は見ているのに、裏の住宅は見ていない、などというケースで失敗してしまう事例です。このような不動産を取得してしまうと、何十年もその問題を抱え続けなければなりません。すごく悲惨な状態です。

出来る不動産会社は近所を聞きこんでくれるものです。本当に不安であれば、自ら近所に聞きこんでもいいと思います。一生に一度の買い物です。勇気を出して聞き込んで下さい。

防衛ポイント　近所に聞き込みをしてくれる業者に頼もう

【失敗しない土地探しコツ】11～14

【１１】どうしてあなたが土地を買うのですか？

ここまでお話を聞いていかがでしょうか。

不動産を購入する。難しく感じたかもしれません。

しかし、大切なことは、『家造りの為の土地探し』なのです。

そして、何十年、何世代と永きに住まうその場所を守る意味でも、信頼おけるパートナーさえいれば、安心して土地探しを進める事が可能なのです。

なによりも、『パートナー選びが大切』です。

【１２】家を建てた人、全てが満足していると思っていませんか

現実に、家を建てた人の全てが満足しているかと言うとそうではないのです。

　

土地と建物合わせて３０００万で購入しても、成功した人と失敗した人と何が違うのでしょうか？

その話をこれからしますが、結論から先に申しますと、成功した人は、『土地を選んで購入するまでの道を間違えなかった』ということです。

では、どんな道をたどれば、皆さんが成功するのでしょうか？

【１３】失敗しない「土地探し」のコツ

そこで、本日お話するのは、土地探しに失敗しないで家造りで成功するために、

失敗パターンや皆様がよく陥る落とし穴から話していこうと思います。

【14】土地探しの失敗事例　その1　大きな土地を購入してしまった

ウソのような実際にあった失敗事例からお話したいと思います。

８０坪の土地に４０坪の建物。これは、建物の横に４０坪の無駄なスペース。

お施主様が「広い庭がいいな」という思いで購入されたのですが、広すぎる土地を買ってしまったために外構工事費用が多大にかかることが後でわかりました。

そのため、予算オーバーしてしまい、結局、素敵な庭になるはずが、むきだしの無駄なスペースだけがある状態です。

“防衛ポイント　建物と土地の大きさのイメージをつかもう”

その他にも、土地を購入する前に地盤について購入者自身が現地に行って確かめなかったケース。

資料はないのですが、良くある話なのでお話します。

このケースで失敗するのが、御夫婦とも県外や別の地方から引っ越してきて家を建てるという時によくある失敗です。

近隣の土地勘がないんですね、近所の事情に疎い。昔から住んでいるわけではないのですから、これは仕方ないことですね。

そこで、分譲地などの「掘り出し物！」という情報を見て、安易によく知らない土地を買ってしまうと、後々「あれっ！？」ということがあります。

例えばそういう時に、どういう所を見ればいいのかというと、同じ町内で道路を走ってみて、アスファルトが割れていないか？　電柱が倒れていないか？　本当にあるんですよ。

そして、そのような場所の近くに分譲地があったりなどして・・・

ひどいケースだと家が傾いているとか、ブッロクが崩れているとか、目視での確認にはなりますが、これは地盤が悪いか悪くないかの判断基準になります。

実際そういうところでは、近所の人が「ここは買いたくないな」「ここはちょっとまずいだろう」と知っていることが多いので、地元でない場所で土地を購入する場合は、近所で聞いてみたり、周辺を歩いて、景観や環境を確かめてみることが非常に大切です。

【失敗しない土地探しコツ】09～10

今日は、では、

【０９】建築もプロでは　お客様の勘違い！？

不動産会社の営業マンに「この土地良いですよ」などと勧められたとします。

しかしどうでしょう？

資産価値として良い、買主様のライフスタイルに合っているから良い。

しっかり聞いてください。

ただ良い、悪いではなくて、どのような観点で良いのか、悪いのかしっかり聞きましょう。

あくまでも、感覚など曖昧な意見は聞き入れてはいけません。

そしてまた建物についても同じです。

「この土地なら良い建物が建築できますよ」「要望が叶いますよ」

これも注意が必要です。

不動産会社は建築のプロでは御座いません。

その土地を見て、家の配置や、駐車場の位置、敷地内から見たリビングの位置。そして、建物の要望を本気で不動産の営業マンに伝えていますでしょうか？

不動産のプロであっても、建物は素人同然。必ず、気に入って決める前に建築のプロの話を聞きましょう。すごく重要な事です。

そして、曖昧な建築費です。

おおよそ●●万円位。おおよそ坪●●万円位などと言う、曖昧な建築費用を鵜呑みしないで下さい。建築費用は、会社によってまちまちです。そのおおよその金額で話をすすめていたら、全く要望が叶えられなかったなどという最悪な状態にならない為にも、立ち止まってください。

土地探しはあくまでも、『家の建てるために土地を探している』

『家造りの為の土地探しなのだ』という事を忘れないで下さい。

【１０】三方良し　の情報収集

それではこれから、先程の相手を知り、相手の動きを先読みすることに戻りたいと思います。

敵を知り己を知れば、百戦して危うからず。孫子の名言です。

相手を知って自分のことも分かっていれば、百戦しても危ないことはない。

住宅営業マンの昼間の時間の使い方の一つに、不動産業者回りが存在しています。

建築会社の目的は、家を建てることなので、土地のないお客様に対して、土地探しのお手伝いをしているのです。

住宅営業マンは、不動産営業マンから土地を紹介してもらうことによりお客様に喜ばれます。

一方、不動産営業マンは、自ら顧客を探さないで、住宅営業マンがお客を見つけてくれるので経費は掛からないし、お客様には早く情報提供が出来、お客様に喜んでもらえます。

このように、不動産業者と建築業者とお客様が三方よしの関係が出来ることにより、良い取引が可能となるのです。

不動産業者は特にこのような関係ですと、6％の手数料となり、営業活動しなくても済むからすごくメッリトが出るのです。

まあ、不動産業者は全般的に、一元さんのエンドユーザーの対応は苦手ですし、お客様も短期的なお付き合いとなる不動産業者との関係性ではなく、長期的な関係性が保てる建築会社と土地の選択ができることで、安心して購入に踏み切れるのです。

これから購入するのは、土地である不動産ではあるが、これから住まう家は建築会社から購入する。

どちらと関係性を深く持てることがお客様の安心につながるかは、皆様も多分お分かりであると思います。

【失敗しない土地探しコツ】08

【０８】未公開にしている情報を得る為に

これからが、このお話の一番大切な部分なりますので良く聞いてください。

これは、情報収集の戦いです。

ここまでお話して、少し不動産業者が理解できたでしょうか？

買主様は、この不動産情報を得る戦いに勝つためには、どうすればよいのか？

答えは簡単です。

相手を知り、相手の動きを先読みすることです。

敵を知り己を知れば、百戦して危うからず。孫子の名言です。

相手を知って自分のことも分かっていれば、何度戦っても危ないことはない。とおっしています。

では、先程の不動産業者が、どのような行動をするか分かっていれば、色々な対策が打てますよね。

大手不動産業者の営業マニュアルや、俗にいうデキるセールスマンの書籍にも書いてあることをここで紹介します。

その行動は、まず、最初の行動は、極力原価をかけずに、最大限早く、スピードがある動きとして、見込み客に電話をすることです。原価１０円や５０円で済みます。

営業マンもお客さんに優先順位を付けているので、名前と住所だけでなく具体的な情報や、より動きが良いお客様を最優先に声をかけるものです。

ですから、具体的な時期や規模やエリアや価格など、具体的な情報を与えましょう。

そして、次の行動は、企業独自のホームページへ物件の登録（掲載）をする。

あくまでも、企業独自のホームページです。こちらも原価がかかりませんから。

ポータルサイトやヤフーなどはもってのほかです。

ですから、探しているエリアの不動産業者のホームページなどは、お気に入りに登録しておきましょう。

そして、また、ここで初めて、最近流行のポータルサイトに告知をします。

ポータルサイトに告知することで、更に多くの購入層に対しての広告宣伝を行います。

最近知名度を上げている、スーモやホームズなどもお気に入りに入れておくといいですね。

そして、次に、ポスティング活動です。ポスティングとは、社内で印刷できる程度の品質です。

やはり多いのは、物件付近のアパマンがメインとなります。

これから購入する可能性の高いターゲートの大多数は、その近くの賃貸物件に住んでいるからです。

ですから、近くにお住まいであれば、ポストのチェック。近くでお住まいでなければ、友人知人などにも協力してもらうといいですね。

最後に新聞折り込みを入れます。

ポスティングの効果がなければ、折込を配布して、戸建入居者にも宣伝をし、より多くの範囲にも広告宣伝をかけるのです。土日の広告は閲覧してくださいね。

ここまで来ましたが、どれくらいの時間が掛かるかと申し上げますと、各社によって違いがございます。

例えば、不動産仲介のみで商売をしている会社もあれば、自社で土地を買って造成して、建売で販売する会社もあります。広告とかで「建築条件付き」「売り建て」と書いてある土地等ですね。

こういう不動産屋さんの中には、建築の方の手数料も取って、仲介の利益もとっている業者があります。

また、競売専門の業者もあれば、業者間のみの取引だけ、いわゆるブローカーとゆわれるところもありますがそんな業者もあります。

その会社の取扱物件の量や販売力や、情報網の違いにより、時間差がございますので、ご注意ください。

ですから、一概に、レインズの物件が遅いとか、フルイと言う考えは持たないでください。

ここでお伝えしているのは、デキる不動産業者、デキる不動産営業マンの行動です。

しかし、私がお伝えしたいことは、このような事ではございません。

安心して、皆様にとっての良い物件を見つけ出すことができるよう、心構えと準備の意味で、このようなお話をさせて頂きました。

【失敗しない土地探しコツ】07

今日は、引き続き【失敗しない土地探しコツ】今日は、未公開にして、手数料6％の動きと
未公開にしている情報を如何にして収得するかお話します。
では、

【０７】未公開して手数料6％の動きを探る

登録は義務とは、いっているものの、データーは消してはいけませんとも言ってはおりません。

情報を独り占めする業者は、一度登録してすぐ削除してデーターを消してしまうようです。

業界では一般的に、物件を紹介する前には、物件の存在確認の電話をしてから、ご紹介するのですが、「今、商談が入っています。」などと言って公開しているが、紹介しないような対応をして、流通を止める行為をする業者も存在しているようです。

そのような物件が、一般的に未公開物件と言われる物件なのです。

なぜ、そのように隠すのでしょうか。

専任契約、専属専任契約の媒介契約であれば、売主様からの3％の手数料は保証されているものであり、未公開にして、買主様を自分たちで見つけて、買主様からも3％の手数料を頂くことで合計の6％の手数料を報酬として得ようとしているのです。

それでは、買主様はこのような未公開物件をいち早く見つけるためには、どうしたら良いかをお話させて頂きます。

【失敗しない土地探しのコツ】０５～06

【０５】不動産仲介会社はどちらの味方

皆さんどう感じますでしょうか？・・・

お客様は神様だ！なんてよく言う話です。

不動産会社にとってのお客様は売主なのか、買主なのか？

どうでしょう

そうです。双方お客様です。しかし、一般的にはそうとも言えません。

買主様の多く方は、一回の取引になるものです。

要するに、不動産屋からすれば一元さんなのです。

売主様の多くは、地主さんであり、それ故多くの不動産を所有しています。

そして、多くの不動産会社は、継続的な商売を望みます。多くの不動産会社は、売主側よりになっているのです。

したがって油断していると、売主よりに交渉が進められていたりすることが多いと言われています。

それでは、続いて先程の、流通機構「レインズ」の登録ついて少しい触れていきましょう。

【０６-１】流通機構　レインズ登録の義務

先程の04番でお話させていただきました、専任媒介契約、専属専任媒介契約を結ぶと流通機構「レインズ」の登録の義務が発生します。

こちらの登録は、専任媒介契約で7日以内、専属専任契約で５日以内に登録をしなければなりません。もう一度お話します。

「レインズ」とは、不動産業者のみが閲覧できるホームページになります。

このホームページには、北は北海道から南は沖縄までの不動産情報が全て登録されております。

そこでは、どのような中身なのか具体的に見ていきましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【06-2】流通機構　レインズ登録の義務

ここで、買主様の方に話を戻します。

買主様は、不動産会社さんを回って「●●駅で徒歩●●分で●●●●万円で土地を探している」などと言って回りますよね。・・・そうしますと、担当者は、「少々お待ちください

といって、パソコンをいじるのです。

それは、こちらのような画面に入って物件を検索しているのです。

このレインズの中から、物件を閲覧してお客様に紹介しているのです。買主様は、次の不動産屋さんを回ります。そして同じような条件を伝えます。そうすると、また「ちょっと待て下さいね～」と同じことの繰り返しになるのです。このような状態が、物件の重なる理由でもあるのです。

要するに、不動産の情報は流通機構で取り纏めているものですから、どちらの不動産業者にいっても当然同じものなのです。

それでは、どうすればよいのか？

【失敗しない土地探しのコツ】０3～04

【０３】不動産の動き、媒介契約とは

ここで媒介契約と言う契約についてお話させて頂きます。

初めに売主様と不動産会社で執り行われる媒介契約についてお話させて頂きます。

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合、必ず媒介契約を結びます。

媒介契約は、宅地建物取引業法によって定められている行為で、

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

・一般媒介契約

の３種類があり、いずれかを依頼主（売主）が選択することが出来ます。

それでは、この媒介契約について少し触れてみたいと思います。

【０４】媒介契約の種類

それでは、ここで媒介契約の種類をお話させて頂きます。

・一般媒介契約は、

複数の業者に重ねて仲介を依頼することが出来ます。

・専任媒介契約とは、特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。こちらでは、売主様も直    接お客様をみつけることが出来ます。

・専属専任媒介契約とは、特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。こちらでは、売主様    も直接お客様を見つける事出来ますが、その仲介業者を介して仲介しなければなりません。

一般的に不動産業者は、２つ目の専任媒介契約か、3つ目の専属専任媒介契約を結ぶ事を第一に考えます。

なぜかと申しますと、一般媒介では、複数の業者に依頼することが出来る契約になります。

不動産業者は、何もすることなく販売できるのでなく、広告を入れたり、ポータルサイトに掲載したり、その他広告宣伝費や人的な活動を行う上で販売活動を行います。

全ての活動は、成功報酬の仲介手数料が原資であり、先ほどお話した１つ目の一般媒介で進めて、販売活動に多大な経費をかけたが他社が販売成立させた場合は、一切の報酬や

広告宣伝費も頂けず、赤字活動になってしまうからです。

このように赤字活動にならないように不動産業者は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を

締結できるようにセールスをかけるのです。

それが、3つの媒介契約の関係性でございます。

この媒介契約を結ぶ事で、いくつかの宅建業法上の義務が発生してきます。

例えば、定期的な販売活動の報告義務です。その中で重要なことの一つに、

流通機構への登録が発生します。通称「レインズ」といいます。

この流通機構「レインズ」につきましては、後ほど詳しくお話させて頂きます。

今日はここまで、ではまた明日。

【失敗しない土地探しのコツ】４０回に分けてお話します。

【失敗しない土地探しのコツ】

【0１】不動産探しでお悩みは

今日から、家を建てる目的で、土地探しをしているが、なかなか良い土地が見つからない。
何が原因なのか考えてみましょう。

４０回に分けてお話させて頂きます。まず今日は、２回分をお話します。

多くの方が不動産探しで初めにお悩みになるのは、何から始めればよいのか、何を見れば

よいのか、誰に聞けばよいのか、どこから手を付ければいいのかが分からないことです。

良い不動産をどうやって探すのか？

自分に合った不動産とは、どんな物件なのか？

そのような観点が分からないようです。

何事も初めてのことが多いようですし、多くても２回ぐらいの経験、体験しかない事です

から、皆様も同様でございます。

【02】不動産取引の中身

そんな悩みを解決するために、初めに不動産業界そのものを少し勉強していきましょう。

それでは、不動産取引の流れを少しお話させて頂きます。

皆様は、今現在、不動産を購入する立場として不動産業者を回ったり、チラシや雑誌を見

て情報取集する立場の人になります。これは、買主とという立場になります。

買主様は、気に入った不動産を購入すると、紹介して頂いた不動産会社へ3％の仲介手数料

をお支払します。

次に売る方の立場の方を考えてみましょう。売主という立場になります。

売主様も、自分の不動産を売却するために、いくつかの不動産会社から情報取集を行いま
す。

ここでは、価格や販売方法など各社検討して、どこの会社に売却依頼をかけるか検討します。

最終的に売買契約が成立すると、買主様同様不動産会社へ3％の仲介手数料をお支払いします。

これが、一般的な不動産取引の流れとなります。この仲介手数料というものが不動産会社の収入源となります。

今日はここまで、では又明日。