不動産業界の仕組みを知っていますか？

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

「失敗しない土地選びの秘訣」のメールセミナーをお伝えしています。

今日は、改めて、不動産業界の仕組みについて、

お伝えします。

初めに、

あなたは、こんな不安を抱えていませんか？


良心的な不動産屋は、どうやって選ぶの？

この土地で本当にいいの？

もっといい土地があるんじゃないの？

表に出ていない土地は、どうやって探せばいいのか？

土地を価格だけで選んでいいの？

この土地にどんな建物を建てられるの？

変な土地を売りつけられないだろうか？

要望をきちんと聞いてくれるだろうか？

経験は豊富だろうか？

この不動産屋は、本当に信用できりの？


土地探しは、本当に大変です。

疑問、苦痛、苦悩、混乱、不安・・・。

でも、安心ください。

このメールセミナーが、終わるまでには、

そんなあなたの疑問や不安は、

すべて解決しています。


土地を買うか買わないかを、最終判断するのはあなたです。

ですから、土地探しに必要な知識を身に付けてくださいね。


さて、

土地を購入は、家づくりの出発点。

絶対に失敗したくないですよね。

「いい土地をできるだけ安く買いたい」

不動産業界の仕組みを知ってないと、あなたはいい土地にめぐり合えません。

さらに、業界特有のの慣習や仕組みが複雑なため、専門知識を持たない人は、

不動産屋さんのいいなりになりかねません。


だから、まずここで、不動産業界の話をしますね。

不動産屋さんは、土地を仲介すると、

通常その土地の売買代金の3％＋6万円とその消費税を、

報奨金として受け取ります。


例えば、

土地を売りたいと依頼された場合、買いたい人を不動産屋さんが自分で見つければ、

売りたい人から、3％＋6万円＋消費税の報奨金。

買いたい人から、3％＋6万円＋消費税の報奨金。

を受取ることができます。


しかし、

もし、他の不動産屋さんがその物件を買いたい人を見つけた場合。

売りたい人からの報奨金のみになります。

だから、できるだけ買いたい人も自分で探して、売主と買主の双方から、

報酬を受けとりたいと考えるのです。

片手より両手を狙います。


人気のない土地は、自分で買手を見つけにくいですが、

人気のある土地は、自分で買手を見つけられます。

どちらにしても、売り土地情報は、まず自分の顧客に紹介します。

買主がいない時、その情報が表に出てくるんです。


ということは、

人気のある土地は、他の不動産屋さんに出にくい。（表に出にくい。）

だから、あなたがいい土地を手に入れたいなら、

手間隙惜しまず、複数の不動屋さんを、定期的に訪問しなければいけません。

そうすれば、見つかるでしょう。（お願いする方法は、別途お話します。）


ただし、注意点として、いい土地で安いように見えても、そこで家を建てる場合、

結局高くついてしまう土地があります。

それは、造成費がかかたり、外部給排水に別途費用が必要だったりします。

また、道路後退の必要があり、家を建てるのに使える部分が少ない土地もあります。

さらに、その土地にどんな建物が建つか想像するのは、非常に困難です。


こうした話を、あなたが自分で判断できるように、なるべく

専門用語を使わないで、少しづつお伝えします。

今日は、ここまで、

次回は、「土地を安く買う方法」についてお伝えします。


では、また明日。

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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

あなたの幸せ家づくりをお手伝いします！

大阪府四條畷市雁屋西町6-1
TEL　072-863-0012　FAX　072-863-1256
【WEB】 <http://www.taiyo-ecohouse.com/>
【MAIL】<contact@taiyo-ecohouse.com>

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安くても買ってはいけない土地があるんです。

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

「こんな所、よく買ったね」

と言う話を、時々聞きます。

よく注意すればわかるのに、よほど買い急いだのか、

それとも、

不動産業者の口車に乗せられて買ってしまったのか。

いずれにせよ、ちゃんと見ておけば、買わずに済んでたんです。

あなたがそうならないために、安くても買ってはいけない土地について話しますね。


まず、一つ目は、給排水が整備されてない（できない）土地です。

これ、結構あります。

ある程度費用をかければ、整備できる土地と、

お金をかけても整備できない土地があるんです。


実際の例で言うと、二つのパターンがあります。

一つは、今まで使っていなかったから整備していないという土地。

もう一つは、本来整備しないといけないのに、整備せずに使っていた土地。

後者は、お金がかかるので、整備しなかった土地です。

できれば、避けたほうがいいですね。


そう言う訳で、

不動産業者に必ず、

「この土地は、給排水整備されていますか？」

とたずねてください。

もし、できていないなら、費用はどれくらいかかるかを聞いてください。


二つ目ですが、周辺に嫌悪施設がある土地です。

一般的に、このような施設がある周辺の土地って安いんですね。

何を嫌悪施設と呼ぶのかは、価値観によるんですが、

例えば、

近くに火葬場がある場合。

たとえ隣になくても、匂うようだと嫌ですね。

なので、風向きも要チェックです。

臭いと言えば産廃処理施設です。

これは、風向きにもよるのですが、結構離れていても匂いますね。

地域住民が署名活動して撤去を求めても、立ち退かせるのは難しいです。


だから、最初には話した用途地域は大事なんです。

規制に守られているところ選んでくださいね。

また、このような施設があるところは避けたほうがいいですね。



三つ目ですが、大きな河川の近くや谷地にある土地です。

これはある程度、想像できますよね。

河川の氾濫による水害とか、地盤沈下の不安もあります。

テレビのニュースでその被害は、よく報じられていますのでよくご存知と思います。

ですから、

河川の近くや谷地はなるべく避けてください。


四つ目は、見晴らしの良い土地です。

確かに、こういう土地は、開放感や眺望が魅力です。

バブルの頃は、傾斜地の造成が盛んに行われました。

人気があったんですね。

しかし、これも平地の土地に比べると土砂崩れや、地盤沈下の恐れがあります。

ですから、眺望重視でない限り、こういう土地も避けておいたほうが無難です。

　
以上、四つほど安くても買ってはいけない土地の話をしました。

いずれもこのような土地を絶対に買ってはいけないと言うことではありません。

安いには、安いなりの理由があるということです。

安くて良い土地はありません。

ですから、安い土地を買う場合は、リスクを十分考えて注意してくだしね。

次回は、「不動産業界の仕組み」をお送りします。

今年もいよいよあとわずかになりました。

よいお年をお過ごしください。

では、また明日。

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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

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建築条件を外す方法。

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

今回は、建築条件を外す方法をお送りします。


土地情報は、不動産情報誌や新聞広告または、インターネットで知ることが出来ます。

で、いいなあと思う土地の多くは、分譲地。

でも、この、分譲地、

ほとんどが、

「建築条件付き」

ってなっていますよね。


建築条件付きというのは、あなたもご存知だと思いますが、

簡単に言うと、土地と建物がセットになっている物件ですね。

家もセットになっているので、便利と言えば便利なんですが・・・。

　
でも、建築業者を自由に選べません。

それが、良い家を建ててくれる業者であればいいんですが、

実は、そうでない場合が多いのですね。

分譲業者の多くは、ビジネスで家を建てています。

家づくりよりも、儲けることが優先なんです。

勿論、分譲業者の中にも良い家建ててるところもあります。

あるにはあるんですが、それはほんの一握りです。


ですから、もし、あなたが自然素材の家を建てたいと思っても、出来ない場合が多いのです。

そこで今日は、分譲地にあなたが建てた家を建てられる方法を教えますね。　　　


と、その前に、まず、

「どうして条件付きなのか？」

ってことを簡単に説明しておきますね。


この条件付き土地には、大まかに二つのパターンがあります。


まず、

その土地を販売している分譲業者が、建物を建てる。

そして、

分譲業者と提携しているハウスメーカーで建てる。

この場合、ハウスメーカーは、分譲業者に、手数料を払います。

家を建てるお客さんを紹介していただいたお礼ですね。

勿論そのお金は、家を建てるお客さんが負担することになるんですが。


分譲業者はビジネスとしてやっているので、良い場所を確保してます。

いい所というのは、駅に近い、人気の学校区、スーパーや病院が近い所です。

こういう場所は、自分で買主を見つけます。

しかし、少し条件が悪い所だと、大手ハウスメーカーと提携します。

ハウスメーカーの優秀な営業マンが売ってくれるからです。


あなたは、

「建築条件って、外せるの？」

そう、思いませんか。

では、条件を外す方法をこれからお話します。


条件を外す一つの方法は、あなたが分譲業者のリスクを負うことです。

具体的には、条件を外してもらう見返りに、少し高く買うんです。

「どれくらい？」

それは、はっきりわかりません、それは交渉によりますので・・・。

あくまでも目安ですが、坪1万円から3万円くらいです。

例えば50坪の土地だと50万円～150万円ですね。

上乗せする金額は、先も言った通り、交渉次第です。


つまり、

ハウスメーカーから入る手数料をあなたが肩代わりするということです。


まず、分譲業者に条件を外せるかどうかを聞いてください。

もし、ダメと言われたら、どういう条件なら良いかさらに聞いてください。

それでもダメなら、その時は諦めるしかありません。


次に、

上乗せしなくても、条件を外してもらう方法があります。

それは、

長く売れ残っている分譲地です。

売れていない原因はいろいろですが、

周辺相場より高い。

または、場所や形が悪い。

だいたい、こういう理由ですね。


長期間というのは、だいたい1年が目安でしょう。

1年以上前に売り出された分譲地で、売れ残っている土地を探してください。

探し方はとても簡単です。

不動産情報誌ありますよね？

記載されているものは、すべって売れ残っている物件です。

当たり前ですが、売れてたら載ってないですよね。


目ぼしいところがあれば分譲業者に、

「土地だけ売ってくれますか？」

って聞いてください。


「条件付きを外すことは可能です」

次回は

安くても買ってはいけない土地があると言うお話をお送りします。


では明日。

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こんな不動産業者は避けてください。

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

不動産業者の良し悪しは、大きな問題です。

実際、土地選びで成功するかどうかは、業者にかかっているんです。


そこで、今日は、

信頼できる業者かどうかを見分ける3つのポイントをお話します。


まず、希望地域の土地情報(相場）に詳しいかどうかです。

例えば、あなたが、

「○○町で土地を探しているんですが、いくらぐらいですか？」

と聞いたとします。

すると不動産業者は、

「○○町なら、坪○○万円ぐらいです。」

と答えます。

これは販売事例や路線価格などを基に、相対的な価格を言っているにすぎないんです。

でも、実際は、だいたい3ケ月周期で動いているんですね。

土地の価格は常に変動しています。

　
そこで、不動産業者に、

「ここ3カ月ぐらい価格に動きありますか？」

とか、

「最近、この地域で契約された例はありますか？」

と言う質問を聞いてください。


その地域に詳しい業者さんなら、実際に取引された価格なども教えてくれるはずです。

曖昧な返事なら、その地域について詳しくありません。

取引がなければ、実勢価格より高く買う危険性があると言うことです。


次に、関心のある物件の資料を請求してみることです。

あなたも、すでに情報誌などで探していると思いますが、

ある程度、絞り込んだら資料請求してみて下さい。

信頼できる業者ほど正確な資料を作っています。

なかには、そうした資料を作ってない業者も結構います。

資料を作る時間がないのか、面倒だからやらないのか・・・


正確な資料がないと、

重要事項を確認するのに時間がかかったり、

売主側の業者がなかなか動いてくれなかったり、

話がなかなか前に進まないのです。

そもそも、こういう業者は、何に対してもいい加減なんです。

ですから、資料請求してみると業者の仕事に対する姿勢ががわかります。

　
三つ目は、土地の現地案内を頼んでみることです。

資料請求で信頼できそうな業者なら、次は現地案内をしてもらってください。

現地に行けば、気になるところを、直接聞けますよね。

その時、業者が、ちゃんとその物件について把握しているか確認ください。

「○○だと思います」

とか、

「多分、○○です」

だと、ちょっと注意が必要ですね。


もし、その場で分からなければ、

「後ほど確認して連絡します」

最低これくらいの返事できなければ失格ですね」

曖昧のまま取引して、後でトラブルになることがよくあります。


そして、

デメリットも、ちゃんと説明するかどうかは大事です。

良いところばかり強調する。

悪いものを良いように言う、言葉巧みな営業マンも多いですからね。

まずは、今日話した3つのタイプの業者には気をつけてくださいね。

次回は、建築条件を外す方法があるという内容でお送りします。


ではまた明日。

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仲介料が要らない場合もあるんです。

今日は、タイヨーエコハウスの林です。

さて、希望の土地も見つかった、信頼できる建築業者もみつかり、

いよいよ最後の契約です。


初めて知ることばかりなので、ちょっとお疲れかも知れません。

でも、ここで気を抜くと、後から後悔することになります。

今日は、法律がらみのちょっと堅い話をしますが、

とても重要なことなので、

最後までしっかりと聞いてくださいね。


まず、宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、

物件取引についての重要事項説明を義務付けられています。


「かたいはなしやなあ～」

って思いました。

でも大丈夫。

分かりやすく説明しますね。

ようするに、重要事項の説明は契約前にしなければ、違反になるということです。

ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。

そして、この説明時に、

宅地建物取引主任者は主任者証（運転免許証に似ています）を見せることになっています。

必ず確認して下さいね。

さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。

つまり、

重要事項は必ず書面で交付しないといけなんです。

口頭だけでは、説明したことになりません。


実際、この書類には契約するかしないかの判断となることがたくさん書いています。

その中でも、特にチェックすべきポイントが４つあります。


まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。

取引形態によっては、仲介料がいらない場合があります。

仲介料の上限は、売買代金の3％＋６万円に消費税でしたね。

取引形態というのは、

売り主（売り主が直接売る場合）
代理（売り主の代理人となる場合）
媒介（売り主の媒介となる場合）

この３種類があります。

仲介料が発生するのは、媒介の場合です。

代理の場合は、代理手数料を取られる場合があります。

売り主から直接買う場合は、手数料はいりません。

つまり、

取引形態によって、土地の売買代金以外のお金がいらないこともあるのです。


二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。

例えば、

土地は自己資金で、家はローンの場合。

土地と家あわせてローンの場合。


仮に銀行で審査が通らなかった場合、この特約がある場合、一定期間以内であれば

契約を白紙撤回できます。

もし、手付金を払っていても返してもらえます。

重要事項に書かない業者もいるので、気を付けてくださいね。

書いてないからっといって、手付金を返さない業者は少ないとはおもいますが。

ですから、この特約は必ずつけてもらってください。


三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認ください。

例えば、

ここは３階以上の建物は建ててはいけない。

住宅以外のアパートは建ててはいけない。

あとでトラブルになるケースがあるので、必ず確認しておいてください。
　


それから四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。

当然、土地代金以外の諸費用がかかるというのは、知っているでしょうが、

例えば、

仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などがいくつかあります。

どれもお金のかかることなんで、必要な費用と金額を確認下さい。


以上、重要事項説明書で確認する４つのポイントでした。


さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。

ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。

例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。

もし、話が食い違っていたり、悪い条件があったりした時困りますよ。


ですから、

契約は事務所でしてください。


さらに、契約時に気を付けるべきポイントが4つあります。


まず一つ目は、売り主が本人かどうか確認してください。

たまに売り主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。

例えば、売り主の弟さんとかです。

売り主本人が入院してたり、遠方に住んでいたり理由はいろいろあります。

代理人が代理権を持っていればいいのですが、自称代理人の場合は注意が必要です。

　
例えば、

売り主の自称代理人との交渉で、1000万円の土地を800万円で契約した場合。

あとで、売り主本人が、

「800万円なら売らない」

と言うケースも実際あります。

もし正式な代理権がない場合、契約そのもが無効になります。

ですから、代理人の場合は、代理人の資格があるかを書面で確認ください。

その場合、委任状だけでなく、売り主の印鑑証明書も要確認です。


二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。

たまに、免許なしで免許業者らしく事業している人もいます。

そういう人をブローカーって言うんですけどね。

ブローカーは、事務所で契約しましょうとは言いません。

なぜなら、免許業者なら必ず、事務所に免許書を壁にはってあります。

免許業者でないことがバレルので、必ずお客様の所に行くのです。


ところで、

なぜ、免許業者でないといけないんでしょうか？

それは、損害賠償になった時、賠償きんを払ってもらえないことがあるからです。

免許業者は、営業を始める時に営業保証金の供託が法律で義務付けられています。

消費者は、不動産の取引から受けた損害額をこの供託金から補填して

もらえるようになっています。

ですから、あなたが土地を買うときは、免許業者と取引してくださいね。


三つ目は、手付金は10％以上払わないでくださいと言うことです。

通常、双方で何も決めていない場合、手付金はすべて「解約手付」になります。

買主は、手付金を放棄することで、売主は手付金の２倍を買主に払うことで、

契約を破棄できます。

仮に、あなたが契約を解除した場合、払った手付金は返ってきません。

勿論、ローン特約を付けていれば手付金は全額返ってきます。

実は、業者によって手付金をなかなか返してくれないところがあるんです。

よくあるのが、すでに使ったので、ちょっと待ってくださいというケースですね。


ですから、手付は１割までと覚えておいてください。

1,000万円なら最高100万円でOKということです。


最後の4つ目ですが、実はこれが結構、重要です。

というか、不動産取引の基本中の基本なんです。

それは契約書、重要事項説明も含めてですが、業者によく説明してもらってください。

業者の中には、何十ページもある契約書でも、5分ぐらいで説明を終わる人がいるんですね。

所在地と面積と金額だけ確認して、

「はい、ここにハンコを押してください」

っていう人、結構いるんです。

そもそもどんな土地でも、短所も長所もあります。

短所も納得していれば、トラブルにならないんです。

それで、業者には、契約書、重要事項説明をよく説明してもらいましょう。

もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です。


今日は、少し堅い話をしましたが、不動産取引をするうえでどれも重要なことです。

しっかりと覚えておいてくださいね。


さて、次回は「こんな不動産は避けてください」というお話です。

では、また明日。

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あなたにピッタリな土地を探す方法です。

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。


では、あなたにピッタリな土地を探す方法をお話します。

具体的な土地の探し方の前に、是非、知って欲しいことがあります。

それは、多くの人が、自分が本当に欲しいものを知らないということです。

「え～、そんなことないでしょう」

って思いました？

確かに家を建てる土地を探している。

それはわかります。


でも、私のところに相談に来て、

「土地がなかなか見つからないんです」

って言うんですね。

そんな時、私はこんな質問をします。

「外食する時、お店はどのように決めています」

そうすると、こんな返事が返ってきます。

「その時によります」

そうなんです。

まず、何が食べたいか？

日本料理、中華料理、フレンチ、イタリアン・・・。

誰と一緒？

1人、2人、4人、10人・・・。

目的は？

腹を満たす為、友達との懇親、お客様の接待・・・。

予算はいくら？

1000円、5,000円、20,000円・・・。


これが決まっていれば、行く店は決まりますよね。

しかし、もし、何もわかってなくて、

「どこかおいしい店ない？」

って聞かれても、答えようがないですね。


勘の鋭いあなたなら、もうお分かりですね。

土地選びも同じです。

なかなか決まらない人は、条件を決めないまま探しているんです。

だから、１年経っても自分にピッタリの土地が見つからないんです。


それで、土地探しをする前に、あなたが決めておくべきことが5つあります。


まず、不動産の価値をどのように考えているかです。

財産と考えているか？

それとも、

消費するものとして考えているか？

別な言い方をすれば、

日常生活の便が優先か、自然環境が優先かと言うことです。

日常生活の便を優先すると、市街地で駅の近く、買い物に便利な場所になります。

こういう所は、多くの人が住みたいと思います。

ですから、そういう不動産は売りやすいんです。

つまり、財産としての価値が高いんですね。


一方、自然環境を優先すれば、郊外の静かな場所になりますね。

こういう所は、交通の便も、生活の便もよくありません。

だから、いくら安くてもなかなか売れません。

つまり、

財産としての価値は低いと言うことです。


あなたは、どちらにしますか。

あなたの価値観で決めてください。

もちろん、生活の便がよくて、自然環境も良いところと言う気持ちはわかります。

でも、どちらを優先するか決めておかないと、土地探しで混乱します。

もしなかなか土地が決まらないなら、まずここからスタートしてください。

　
ただし、これって、実はすごく難しいですよね。

なぜなら、夫婦でもそれぞれ価値観が違うからです。

「お互いの価値観を尊重してます」

って言われそうですが・・・

普段の生活では勿論そうでしょう。

でも、大きな決定をしなければいけないとなれば話は別です。

家は、一生に一度の大きな買い物ですからね。

お互いの価値観がぶつかります。


そこでポイントの二つ目は、お互いの価値観をすり合わせることです。

決して、

「あなたはおかしい」

って言わないでくださいね。

価値観は、人それぞれ違うんですから。

「私はこう思うけど、あなたはどう？」

って感じですね。

じゃ、平行線になったらどうしたらいいか、それは最後に話しますね。


三つ目は、誰（又は何時）を中心に考えるかです。

具体的には、旦那さんか、奥さんか、それとも子供かってことです。

一番多いのが、子供中心です。

「長男が来年４月に入学するので、それまでに入居したいんですが。」

そういう人たちは、夫婦二人になった時のことをあまり考えていません。

子供と一緒に過ごせるのは、10年から15年です。

長くても20年でしょう。

それに比べ、夫婦だけで暮らす年月はずっと長いはずです。


でも、もうお気づきだと思いますが、

誰を中心に考えるか、あなたや、あなたの家族がなにを優先するかなんです。


もし、あなたが、仕事を優先するなら、職場に近いところになるでしょう。

子供を優先するなら、学校区で探すことになるでしょう。

いずれにしても、誰を中心に考えるかで、住む場所もいろいろ変わってきます。

でも、それが決まれば、絞り込めますね。


四つ目は、予算配分を考えることです。

まず、予算の考え方ですが、

「今の生活より質を落とさない」

これを忘れないでくださいね。

と言うのが、家を建てて、生活のレベルが落ちる人が多いからです。

特に、目いっぱい住宅ローンを組んでいる人に多いです。

何の為家を建てるのでしょうか？

今より生活をより楽しむためではありませんか？

家は建ったが生活が苦しくなった、これでは本末転倒ですよね。


ですから、資金計画はとても大事なんです。

ところで、資金計画ですが、

ファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談することをお勧めします。

どれくらいの予算が適正か、適切な判断をしてくれます。

また、ライフプランの中で、何時どういう金が必要かなどの計画も教えてもらえます。


さて、予算配分ついてですが、まず総予算を決めます。

次に、建物にかける予算を決めてください。

建物の予算が決まれば、総予算からそれを引けば土地の予算（諸費用を含めて）がでます。


ところで、

「なぜ建物の予算を先に決めるの？」

って思いました？

それは、土地がない人は、

「まず土地を」

って思ってて、建物についてあまり考えないからです。

土地を買えばそこに家を建てるわけですから、

そこにどんな家が建つかは知っておかないとあとで困ります。

土地が高かったんで、希望する家が建てられなかったという例がよくあります。

そうならないために、まず、家の予算を決めてください。


最後の五つ目は、あなたのこだわりです。

例えば

海が見える場所とか、眺望とか。

あるいは、○○町とか、学校区とか、駅から5分以内とか。

なぜ、こだわりが最後かというと、数多くの中から絞り込む時に役立つからなんです。

こだわりがあると決めやすいんです。

それに、そのこだわりが実現すれば満足度が高くなるんです。

よくあるのが、あれもこれもでどっちつかずで決めてしまうケースですね。

買ったあとで後悔するのがこのパターンです。

これは家のプランづくりでも役に立ちますので覚えておいてくださいね。

もちろん、こだわりすぎるのはよくありません。

何年たっても見つからないということになるので、こだわり過ぎに注意してください。

で、最後に夫婦や家族の間で意見がまとまらなかった場合、どうしたらいいかです。

やぱり、こだわりを一つだけ取り入れてあげることです。

一つ実現できれば、それで満足できます。

これ、夫婦円満の秘訣です。

では、また明日。

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土地選びの秘訣は建築のプロを活用することです。

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

前回、土地探しの具体的な方法をお話しました。

方法は簡単ですが、大事なことなので少しだけ復習しておきますね。

不動産情報誌、新聞広告、インターネット上の売り物件、


ここで、少し考えて欲しいことがあります。

不動産情報といっても新しく造成された土地を皆さん探します。

しかし、そのほとんどは、建築条件付きの売り建ての土地が多いと言うことです。

土地の販売に建物を建てる業者（建築屋）が決まっていることなのです。

あなたの楽しい生活を実現する為の注文住宅が実現することは、叶いません。

変更できるのは、内装のビニールクロスの色程度で、本当の自由設計との歌い文句が

実現できません。


そこで、もう一つの土地選びの秘訣は、何かと思います。

30年程度の古家が付いている物件なんです。

その物件は、建物の価格はほとんど評価に入りません。

取り壊し費用がかかりますが、

その点、前にも説明していました。

土地の価格は、交渉によって決まります。

正しい土地に対する価格の判断をしてくださいね。

誰も知らない教えない土地選びの秘訣です。

その点、また別の機会に詳しくお知らせします。

古家つきの物件も頭にいれて下さいね。


その中から、あなたの条件に合うものを全て拾い出します。

これをしないと、いつまでも、

「もっといい土地があるに違いない」

と言うことになるのです。

ですから、一つでも条件合う物件を、全て拾い出しテーブルの上に拾い上げます

それが、現在、売りに出ている物件の全てなので、この中から選びます。

次に、その中から、ここは見てみたい思えるものを選び出します。

その物件を資料請求します。

そして、実際見に行きます。


それから、

その中で、ここなら買っても良いと思えるところを３箇所ピックアップします。

ちなみに、探す期間はだいたい3ヶ月ぐらいですね。

さて、ここからが、土地選びの正念場でした。

まず、ピックアップした3件の物件ですが、

あなたが信頼できる、建築のプロ（工務店）と現地に一緒に行って、見てもらってください。

この時、普通は不動産業者と見に行きますよね？

でも、不動産業者ではだめなんです。


なぜなら、

そもそも不動産業者は、取引を仲介する専門家で、建築については素人なんです。

土地はわかっても建物はわからない。

勿論、宅地建物取引主任者なら、ある程度の知識はあります。

ここは、○○地域なので容積率は何％で、高さはいくらまでならOKだとか。

しかし、実際に建てたことがないので、この程度レベルの話で終わってしまいます。

でも、この程度の話では、建物のイメージなんか全然沸いてきませんよね？

別に不動産業者が悪いと言っているわけではないんです。

要は、不動産屋では、その土地にどんな建物が建つかアドバイスはできないです。

それで、あなたが３箇所ピックアップしたら、

必ず、信頼のおける建築のプロと一緒に現地を見に行ってください。

そして、プロのアドバイスを基に、どの土地にするか決めてください。

これすごく大事なことなんですが、ほとんど誰もやってないんです。


建築のプロと一緒に現地に行くメリットは沢山あります。

一つは、建物の詳しい話を聞けます。（当たり前ですが）

どんなにその土地があなたにピッタリでも、建物のイメージが膨らまないんです。


例えば、現地に行き、周りに家が建てこんでたりすると、

「ちょと日当たり悪そうだな」

って心配になったりします。

これが不動産屋の場合、

「ここは建物の高さ制限が厳しい地域なので、大丈夫ですよ。」

ぐらいで終わってしまいます。

実際どれくらいの日照か、不動産屋では説明が難しいです。

でも、その点、建築のプロなら、いろんなアドバイスができるんです。


それと、もう一つ大きなメリットがあります。

それは、工務店は、土地取引に利害関係が発生しないと言うことです。

通常、不動産業者は、どんな悪いところでも良いように言います。

なぜって？

それは、悪いところを正直に言うと、土地が売れなくなると思うからです。

工務店は、利害関係の無い第三者として客観的にその物件を判断してくれます。


ですから、

現地に行くときは、必ず工務店の方と一緒に見に行くことをお勧めします。

できれば、契約の時立ち会ってもらってください。

素人では、見逃すところを建築のプロとして指摘してくれますから。

以上「失敗しない土地選びの秘訣」でした。

これであなたは、土地選びに必要な判断基準を身につけました。


次回は、あなたにピッタリの土地を探す方法をおおくりします。

では、明日。




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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

あなたの幸せ家づくりをお手伝いします！

大阪府四條畷市雁屋西町6-1
TEL　072-863-0012　FAX　072-863-1256
【WEB】 <http://www.taiyo-ecohouse.com/>
【MAIL】<contact@taiyo-ecohouse.com>

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土地探しには手順があるんです。

こんにちは、タイヨーエコハウスの林です。


昨日は、子供を良い子育てる6つのポイントでした。


建材、間取り、教育方針、夫婦中心、洗面、バス、トイレ、父権。

などのキーワードで、良い子に育てる家づくりのポイントをお話しました。

この考え方をしっかり覚えてくださいね。


今日は、土地探し方について具体的な方法を話しますね。

実は探しだす方法はとても簡単です。

不動産情報誌、新聞広告、インターネット上の売り物件、

その中から、あなたの条件に合うものを全て拾い出してください。

このでは、100％条件に合わなくても大丈夫です。

一つでも合うならOKです。

ただし、全ての情報です。


なぜ、全てなのか？

それはなかなか土地が見つからない人の多くが、ただ漠然と、

「もっといい土地があるに違いない」

と思い込んでいるのですね。

あなたはそんなことないですか？

ですから、まず一つでも条件に合う物件を、全て拾い出してください。

そして、それらを全部、テーブルの上に広げます。

それが、現在、売りに出ている物件の全てです。

だから、この中から選ばないといけないことが客観的にわかるんですね。

まず、これが土地探しを成功させるための第一歩です。


次に、その中から、ここは見てみたいと思えるものを選んでください。

その物件を資料請求してください。

そして、実際見に行ってください。


見に行ったら、

その中から、ここなら買っても良いと思えるところを3ヶ所ピックアップしてください。


どうですか？

探し方はとても簡単でしょう？

簡単ですが、面倒くさがってやらない人もいますね。

でも、やらないと、何時まで経っても、

「もっといい土地があるに違いない」

から抜け出せません。

そして、最後は、ゆっくり検討しないまま、土地の契約、と言うことにもなりかねません。

そうならないために、準備をしておきましょうね。


ところで、探す期間はだいたい３ケ月ぐらいですね。

３ケ月探せば、その地域では、真新しい物件はそう出てきません。


さて、ここからが、土地選びの正念場です。

これを知っていることが、土地選びで成功する決め手になります。

これは、ほとんどの人が知りません。

だから、一部の人を除いて誰もやっていません。

でも、実際うまく行った人の話なので、きっと役に立つはずです。

次回は、土地選びの秘訣をお送りします。

では、また明日。

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子供を良い子に育てる６つのポイントとは？

昨日は、病気と家には非常に深い関係があると言う話でした。

身体的にも精神的にも病気になりにくい快適な住環境を考えてくださいね。

今日は、良い子に育てる家づくりについてお届けします。


頭の良い子が育つ家。

聞いたことありますか？

子供部屋ではなく食卓で勉強している子の方が成績が良い、という調査結果があります。

マスコミなどでも取り上げられていますが、私も同感です。

個室を与えれば、頑張って勉強するだろう。

親はそう思って子供部屋を用意します。

しかし、それは希望的観測でしかありません。

なぜなら、しつけせずほったらかしの場合が多いからです。

人は誰もが楽な道を選びます。


良い子に育てるためには、まず、

子供に対する教育方針や良い子の価値基準を定める必要があります。

それに基づいて子供部屋を与えるか、それとも与えないのか？

与える場合はどういうかたちで与えるか？

ということを考えてください。


ところで、ほとんどの家は、プランが子供中心になっています。

例えば、展示場がそうです。

住宅会社が提供している基本プランも子供中心。

ちょっと思い浮かべてください。

子供部屋は二階で東南の角部屋にありませんか？

そして、必ずと言っていいほどベランダが付いています。

明るくて暖かく、見晴らしが良い。

そう、家の中で一番いい場所です。

では、あなたに質問です。

その部屋、一体何年使われますか？

まあ長くて２０年でしょう。

普通、10ねんから15年。

しかし、子供が巣立った後、最低でも２０年、長ければ３０年４０年その家で生活するわけです。

だったら、家を建てる時、子供中心ではなく、夫婦中心の家づくりを考えても良いのでは。

夫婦の寝室は最も居心地もいい場所に。

部屋は超高級ホテルような寝室。

夫婦の部屋にお金をかけたほうが良いと思います。


また、子供部屋の代わりに、ご主人用の書斎。奥さん用の家事室。

子供には、受験の時だけその部屋を貸す。

そうすれば、無駄にならないですね。

そして、少ない予算でも楽しい生活が長く送れると思います。


さて、あなたに。

これから、良い子に育つための6つのポイントをお話ししますね。

1つ目は、使っている建材です。

建材を害のないものにしてください。



２つ目は、間取り。

独立した子供部屋を作るよりは、家族中心の間取りにしてください。

快適な子供部屋を作ると、居心地が良いので子供はそこに入ったら出てきません。

物理的な接触機会が少なくなるので、コミュニケーションが取れなくなります。


3つめは、子供の教育方針を決まることです。

それに基づいて、子供部屋をどうするか決めてください。


4つ目は、夫婦の寝室を快適にすることです。

夫婦の寝室を快適にすれば、夫婦円満になるわけです。

夫婦喧嘩ばかりしていたら、子供にも悪影響を及ぼします。



5つ目は、バス、洗面、トイレを夫婦の寝室の近くにすることです。

広くてゆったり、そして快適に使えるようなものにしてください。

これも超高級ホテルの作りが参考になります。


６つ目は，父権の確率です。

昔の良い親は怖いが頼りになる存在でした。

私の小さい頃は、どこの家でも父親が座らないと食事が始まりませんでした。

それが、当たり前でした。

しかし、今は誰も父親の権威を尊重しません。

亭主元気で留守が良い、給料さえ入れてくれれば良い。

そういう時代なので、もう父親の権威はありません。

中には、母親が、

「間違ってもお父さんのようになったらダメ」

こんなことを言うから、余計父親の権威がなくなっていくんです。


でも、安心ください。

父親の権威を無言で示す方法があります。

1つは、書斎です。

そんなお金をかける必要はありません。

また、子供部屋ほど広くなくても良いです。

例えば、３畳いや２畳でも良いです。

父親が自分だけになれる空間を作ることです。

それだけで、お父さんは元気になります。


そして、大黒柱です。

建物の中心に据えられる、家を支える柱です。

大黒柱を毎日見ることで、この家を支えているのはこの太い柱であり、

家庭を支えているのはお父さんなんだ。

と言う、大黒柱はその象徴なんです。

ですから、あなたの家には、書斎と大黒柱をぜひ取り入れて下さいね。

この2つは、家庭を安定させる要素であり、父権の確立は子供を良い子に育てる秘訣です。


今日は、子供を良い子に育てる6つのポイントでした。

建材、間取り、教育方針、夫婦中心、洗面、バス、トイレ、父権。

覚えておいてくださいね。

次回は、土地探しの手順についてお話します。

では、明日。

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病気になりにくい快適な住環境とは？

昨日は、住環境と病気には深い関係があると言う話でした。

家を快適な環境にするなら病気を防ぐことができます。


さて、昨日の続きですが、２つ目の問題は、家の間取りです。

私が子供のころは、子供部屋がありませんでした。

田の字型で、ふすま一枚で全部繋がっている、そういう家でした。

だから、今のような個室はありませんでした。


それが、戦後、プライバシーを重視した家になりました。

個々の独立した部屋とLDKと言うプラン。

しかも、それぞれの部屋が狭くて、密閉された空間です。

だから、窮屈で精神的な圧迫を受けているんです。


それと、睡眠が充分に取れない家ってけっこうあるんです。

食事をとらないと体が動かせません。

同様に、睡眠だって充分寝てないと休息が取れません。

だから、頑張って働こうという気持ちにならないんです。


では、あなたは、

どういう環境が一番熟睡できるか？

参考になるのが超高級ホテル。

一泊１万円ぐらいじゃだめですよ。

５万円以上するホテルです。

そういうホテルに泊まると、とても快適に眠ることが出来ます。

ベットは勿論、音も照明もそうです。

遮音性に優れているので、静かです。

カーテンを閉めれば、真っ暗になります。

それが快適に眠るための条件です。


自宅でも工夫すれば出来ますよね。

音がするなら耳栓をする。

暗くしたいならアイマスクをする。

そうすれば熟睡できる環境になり、ゆっくり休息が取れるので病気になりにくい。

先日も少し触れましたけど、音とか日当たりとか臭いとか風通しとか。

これらのことに気を付けて考えてください。

あまりそういうことを考えずにやっている人多いですね。

日当たりや風通しは皆考えます。

しかし、臭いとか、音とかいうのは案外きにしないようですね。


実は、そういうことがストレスの原因なっているんです。

一日中、騒音がしたらやっぱり落ち着かないし、安らげないですよね。

　
それから、最近の家は、日本の気候に強制的に対処する家になっています。

暑さ・寒さや湿気対策は機械が行っています。

日本は、特に湿気が多いので、湿気対策は自然にできるほうがよいですね。

その点、昔の家はそれができていました。

自然に、柱や壁や天井が湿気を吸ったりはいたりしていました。

そういう家だと病気も起こりにくいんです。

しかし、強制的に機械が湿気の無い環境を作るから、他に影響が出るわけです。


それから、薬剤処理が挙げられます。

例えば、シロアリ駆除。

虫を殺したり寄せ付けなかたりするわけですから、他の生物にも影響があります。

もちろん、人間も自然界の一部ですから、少なからず害を受けます。

ですから、なるべく自然素材で白蟻に効く方法を検討下さいね。


次に考えなければいけないのが、日本の法律。

日本の戦後の住宅施策はハウスメーカーに有利に進められてきました。

ハウスメーカーにとって都合の良いような法律が作られてきたんです。

逆に、法律の規制によって伝統的な日本の建築が建てられなくなっています。

現代は技術や経験がなくても、そこそこの家が建てられるんです。

非常に残念なことです。


それから、家の環境も勿論大事ですが、家以外でも生活していますよね。

例えば、職場や学校。

その住環境も考慮しないと、そこで悪い影響を受けます。

私が通った頃の小学校から中学校は、木造の校舎でした。

だから、隙間風が入ってきて冬は寒かったのでダルマストーブで暖を取りました。

しかし、居心地が良かった。

卒業して高校に進学する頃の学校は、鉄筋の校舎でした。

固くて殺風景で寒々していたのを覚えています。

建物自体が死んでいると言った感じでしょうか。


ところで、

鉄筋コンクリートの校舎の方が木造校舎に比べて、生徒は集中力がなくキレやすい。

そういう報告があります。

木造のほうが精神的にも健康的な生活が送れるのですね。

だから、今、木造校舎が見直されています。


結論として、病気とお家には非常に深い関係があるということです。

身体的にも精神的にも病気にになりにくい快適な住環境を考えて下さいね。

次回は、良い子に育てる家づくりについてお届けします。

では、また明日。

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住環境と病気にはどんな関係があるのか？

前回は、失敗しない住まいづくりのポイントを話しました。

不動産価値を考えて家づくりをする事。

短期的な計画だけでなく中長期的計画も立てる事。

家づくりの目的を明確にする事。

確かな情報を取り入れる事。

相談相手を間違わない事。

これが、住まいづくりで失敗しないための5つのポイントです。


今日は、家と病気の因果関係について話します。

じつは、住まいは、病気とすごく関係があります。

病気と言えば、シックハウスを思い浮かべると思います。

しかし、シックハウスはほんの一部で、もっと大きい問題があるんです。


ところで、あなたに、質問です。

戦後最大の欠陥商品は何でしょう？

住まいの話しているわけですから、想像がつきますよね。

そう、最大の欠陥商品は、家なんです。

その責任の大半は、ハウスメーカーと国の政策にあります。

日本の戦後、焼け野原になり住むところがありませんでした。

ですから、早くたくさんの家を用意しなければいけなかったです。

そこで、プレハブ式の住宅が開発され、それを政府も後押ししてきたわけです。

いかに早く大量に家を供給するかが最大の課題でした。

そういう点においては目的を果たしました。

しかし、一方で沢山の問題もおきました。

その一つが、病気です。


さて、病気と言うことですが、興味深い話があります。

あなたが初めての病院に行ったとします。

その時、医者はどんな質問をしますか？

おそらく、

「どうされましたか？」って聞かれますよね。

日本では。

スウェーデンの医者は、どうしましたかとは聞きません。

「あなたはどんな家に住んでますか？」

これが最初の質問です。

なぜなら、その人の住環境が分かると、病気の原因が分かるからです。

　
例えば、日当たりが悪い、風通しが悪い、狭い、不衛生、悪臭がする、騒音がする。

こういう家に住んでたら、元気な人でも病気になりますよね。

だから病気というのは、医者に行く前にすべきことがあるわけです。

多くの原因が建物に起因しているからです。


さて、その家が抱えている問題は3つです。

まず、使っている建材です。

問題を起こしている建材は、ほとんどが工業製品です。

塩化ビニールのクロスなど、石油を原料としている製品です。
　
接着剤も有害物質含んだものが多いんですね。

こうした工業製品の建材が、身体的、精神的な病気をおこしているんです。

これが１つ目の問題です。　


残り２つの問題は、次回話しますね。

今日は、住環境と病気には深い関係があると言う話でした。

では、また明日。

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建てる目的、取り入れる情報、相談相手が重要なのはなぜ？

昨日は、失敗しない住まいづくり5つの秘訣のうち2つをお送りしました。

不動産価値を考えて家づくりをする事。

短期的な計画だけでなく中長期的な計画も立てる事。


今日は残り3つです。

家づくりの目的を明確にする事。

確かな情報を取り入れる事。

相談相手を間違わない事。　

これについて話します。


3つ目のポイントは、目的を間違わないことです。

家を建てること自体が目的ならないようにしてください。

家を建てる目的は、生活を楽しむ事です。

生活の楽しみ方は、それぞれの価値観で変わってきます。

ですから、あなたの価値観で家を建ててくださいね。

この価値観を優先させると、他人からは”この家何”って言われる家になります。

こだわればこだわるほど、そう言う家になります。


今まで一番極端だったのが、ドーム型の天体観測場を作った方がいます。

場所は結構田舎ですが、真っ暗になるわけではありません。

「そんなの作って星見えるのか」

と言う話なんですが、その人にとってはそれが小さい時からの夢でした。

仕事をを終え、自宅で優雅に星を見ることが、彼にっとて一番大事なことなんです。

だから、天体観測所が家にあると、寄り道しないでまっすぐ帰ってきますよね。

仕事だって頑張りますよね。


問題は、奥さんがどう納得させるかですよね（笑）

だって何百万円もかかるわけです。

奥さんにとって、星はどうでもいい話ですからね。

説得材料は2つ。

１つは、それによって毎日一生懸命働き、まっすぐ家に帰ってくるんだったら安いと言うこと。

2つめは、奥さんの夢もかなえてあげることです。

ちなみに、奥さんの夢は、とにかく広いリビングが欲しいと言うことでした。

ですから、その家は、広いリビングと天文観測場しかない家になりました。

でも、その夫婦にとってはそれが一番いい家なんですね。

生活を楽しむことを目的にすると、そういう家になります。

他人から見ると、何でこんな家になるのってことになりますが。


ですから、夢を実現させる家づくりをしてくださいね。

そうすれば、毎日楽しく暮らせ、充実した生活をおくれますよ。


さて、4つ目のポイントは情報です。

現代は情報過多の時代です。

入ってくる情報の中には、間違ったものがたくさんあります。

だから、取り入れる情報の質を吟味しないといけません。

折り込みチラシや新聞広告がそうです。

住宅情報誌は、ほとんどが記事のように見せかけた広告です。

ですから、その記事が提灯記事かどうか確かめなければいけません。

（提灯記事：その記事元を持ち上げるために書かれた記事に対する呼称）


そして、自分に必要かどうか判断する基準を持たなければいけません。

全てを取り入れてしまうと頭が混乱して、正しい判断が下せなくなります。

よくあるのが、比較できないものを比べることです。

以前、車の例を出しました。

スポーツカーには、スポーツカーの特長があるわけです。

スピードが出るとか、加速感があるとか。

ワンボックスカーは、大勢で遠出が出来るとか、ゆったりとした空間だとか。

乗用車だったら、乗り心地がいい。

しかし、この全てを満たす車はありません。

だから、自分の価値観によって選択するしかありません。


家も同じです。

まず、自分は何が欲しいかを知ることです。

そうすれば、情報は必要なものだけを取り入れるようになります。

そして、取り入れた情報の質をよく吟味すれば良いんですね。


情報は、質だけではありません。

取り入れる情報の量も重要です。

以前、私が30社調べたといいましたが、圧倒的に少なかったんです。

970社調べなかったわけですからね。

だから、量も大事なんです。

特に、表に出てこない、自分が知りえない情報をいかに取得するかが問題です。

その中に、大事な情報やお得情報があります。

だから、取り入れる情報の質と量をよく考えてくださいね。


それから最後、5つ目のポイントは相談相手です。

家は大きな買い物です。

自分1人で決定するのはなかなか出来ないので、誰かに相談します。

その相談相手は、大まかに言って3つあります。

１つ目は、建築の専門家であるハウスメーカー・工務店・設計事務所などです。

それから2つ目は、金融機関や自治体など公の機関です。

3つ目は、家を建てた経験のある友人知人です。

それぞれ、一長一短あります。

例えば業者である専門家。

最も大きな問題は、最初から答えが決まっていることです。

それは、私に頼むのが一番いいと言う結論です。

他社を進めることはまずありません。

ですから、相談しても他の選択肢がないんですから、相談にならないんです。


それから、２番目の金融機関や自治体。

これは、第三者で利害関係がないので良さそうに思うのですが、いい加減です。

何がいい加減かと言うと、責任を持たないことです。

金融機関はお金を貸す事が目的。

自治体は業務として相談に乗っています。

例外はありますが、親身になって、最後まで責任を持って相談に乗ってくれる人はいません。　　　

そして、特定の建設会社について判断はしません。

さらに、彼らは建築のプロじゃないのです。

素人です。


これは友人知人もそうです。

１回経験したというだけの話。

特に専門的な知識を持っているわけでもなく、正しい判断が下せるわけでもありません。

ほとんどは感情的なもので判断しています。

この営業マンは感じが良かった。

ここは親切だった。

そうゆう基準で決定しているわけです。

しかも、その人の価値基準での話です。

だから、スポーツカーが欲しい人がスポーツカーを買った人に相談ならまだよいです。

でもスポーツカーを望んで無い人に、スポーツカーについての相談は必要ありません。

ワンボックスカーが欲しいのであれば、ワンボックスカーを買った人に相談しなければいけません。

そうでない人に聞いても、相談にならず正しい判断は下せないわけです。

だから、

相談相手を間違えば、悪い結果を招くことになります。

じゃ、誰に頼めばいいのか？

それは、このシリーズの最後に話します。

　
今日は、失敗しない住まいづくり5つの秘訣のうち残り３つを話しました。

家づくりの目的を明確にする事。

確かな情報を取り入れる事。

相談相手を間違わない事。

これが、住まいづくりに取り掛かる前に知っておくべきことです。


次回は、病気とお家の不思議な関係と言うテーマでお話します。

では、また明日。


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住まいづくりで失敗しないポイントとは？

昨日は、建物本体以外にかかる費用の話でした。

今日から、住まいづくりで失敗しないために考慮すべきことをお届けします。


失敗しない秘訣は5つあります。

まず１つ目。

家は不動産です。

不動産ですから、それは財産。

財産ということは、経済価値のあるものですよね。

でも、もし、その不動産である家がお金に換算できないとしたら。

それは、もう不動産とは呼べないわけです。

もし、買い手がつかない家、それは不動産ではないんです。

お金に変えられないわけですから、財産ではありません。


そもそも、不動産の価値は需要と供給のバランスで値段が決まります。

誰もがほしいところは当然高くなるし、欲しくないところは安くなる。

なかには、ただでもいらないという不動産もあるわけです。


不動産に対する価値観は人それどれです。

もし、不動産価値はなくても良いのなら、どこにどんな建物を建てても問題ありません。

でも、子孫に財産として残したいなら、不動産価値は重要です。


では、そのために何を考えないといけないのか？

もし、土地を取得するのであれば、まずは利便性ですね。

なでなら、生活の便がよくないと、買い手がつきにくいからです。

買い手が少ないということは、すなわち値段が安いということ。


次に建物ですが、まずは耐久性ですね。

プレハブ型の家でしたら、寿命が25～26年といわれています。

そういう家だと、なかなか買い手がつかない。

だから、資産価値はゼロです。

いや、取り壊しの費用を差し引かれるのでマイナス査定になる恐れがあります。


それから、家のデザインです。

自分勝手な好みの家にすると、なかなか買い手がつきません。

ですから、不動産価値を考えるなら50年100年経っても色あせないデザインにしてください。

それを、クラッシクデザインと言います。

日本でいうと数奇屋建築のような建物です。

200年経っても古臭くないデザインですから、価値があるわけです。

それで、あまり凝ったデザインにしないこが不動産価値を高めることになります。


不動産価値を求めるなら、土地は値段だけで決めないことです。

その土地の需要がどれほどあるかを考えて決めてください。

ですから、高くても買うべき土地もあるし、安くても買ってはいけない土地もあるわけです。


それから2つ目。

それは、計画を立てるということです。

もちろん、家づくりを考える時、計画を立てています。

しかし、多くの場合、家が建つまでの事しか考えません。

それは、短期的な計画です。

しかし、実際住み始めると10年も経てば、あれ程度の費用がかかる

メンテナンスが発生してきます。

ですから、短期的な計画だけでなく中期的な計画を立てることが必要です。

要するに、リフォームやメンテナンスにかかる費用も計算しておかないといけないんです。


更にもう１つ長期的な計画ですね。

３０年経つと家族構成が変わるとともに改築や減築などの大きなリフォームが

必要になるかもしれません。

また、相続ということも考えなければいけません。

それら全てを考慮していえをたてないと、後で損することになります。


だから、住まいづくりで失敗しないための重要な要素は、綿密な計画をたてることです。

特に、中期的、長期的なことを考えて計画を立てるべきですね。


ところで、時々訊ねられることがあります。

いつ建てるが一番いいでしょうかという質問です。

それは、その人の置かれている状況によります。

しかし、私の答えは2つに1つです。

子供を中心に考えているなら　、今すぐ。

また、夫婦中心なら、子供が巣立ってから建てる。

そして、それを決めるのはあなたたちです。

私は、そうアドバイスします。


先延ばししていると、子供と過ごす時間が年々少なくなっていきます。

だから、子供中心なら今すぐ建てた方が良いんです。

しかし、後2年～3年で子供がいなくなるのであれば、待った方が良いと思います。

2人だけの家なら、同じ予算で、小さくても豪華な家が建てられます。

だから、家は今建てるか、夫婦2人になって建てるか。

このどちらかです。


私の知り合いですが、80歳過ぎてから夫婦だけの家を新築した人が居ます。

何故って？

お金残してもしょうがない。

老い先短いからこそ、いい家に住み、そこで死にたいと。

そういう家づくりもあります。


今日は、失敗しない住まいづくり5つ秘訣の内2つをお送りしました。

不動産の価値を考えて家づくりをすること。

短期的な計画だけでなく中長期的計画も立てること。


次回残り3つ。

家づくりの目的を明確にする。

確かな情報を取り入れる事。

相談相手を間違わない事。

これについて話します。

では、また明日。

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本体価格以外の費用がわかりますか。

昨日は、３つ見直しの話でした。

1.家計の見直し。

2.ローンの見直し。

3.保険の見直し。

見直すことで数万円節約できるかもしれません。

ぜひ見直しをして下さいね。


今日は、建物本体以外にかかる費用の話です。

どの住宅メーカーも、建物本体価格いくら、坪何十万円って言っています。

では、この建物本体価格だけで、生活ができるような家になるのか？

と言うと、決してそうではありません。


車も車両本体価格だけでは道路を走れません。

税金や付属品、またガソリンを入れないと走れませんよね。

建物も一緒です。

建物本体価格以外にかかる費用があります。

ハウスメーカーは、建物本体価格が全体の75％ぐらい。

ですから、余分に25％みておかないと実際には生活できません。

そして地元の工務店が大体85％。

だから、余分にかかる費用は15％でいいわけです。

それから、坪25万とか言ってるところは本体価格の割合が非常に低いです。

約65％ですから、35％余分に見ておかないといけません。

実際、坪25万円でも、最終的には坪４０万円なっています。

それは、本体価格の中には最低限のものしか含まれてないからです。


だから、それぞれを同じ土俵で比べられないんです。

単純に坪単価だけで判断すると、総額で高くなる場合が多いです。

もし、金額で比べるのであれば、

「住める状態にしていくらですか？」

と聞いてください。

ざっくり、ローコスト65、ハウスメーカー75、工務店85と覚えてください。


それから、建物本体以外にかかると言えば、税金ですね。

これには、ローンの手続きも含めて約１００万円ぐらい必要です。


多くの人は、坪単価に坪数をかけて、建築費を計算します。

それで、実際より安く見積もります。

しかし、約4～500万円余分にかかります。

坪数×坪単価に4～500万円を足したものが建築予算です。

だから、本体価格以外の費用を見てないと資金が足りなくなってくるわけですね。



今日は、建物本体以外にかかる費用の話でした。

さて、今回で、資金計画の話は終わりです。

次回からは、住まいづくりで失敗しないために考慮すべきことをお届けします。

では、また明日。

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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

あなたの幸せ家づくりをお手伝いします！

大阪府四條畷市雁屋西町6-1
TEL　072-863-0012　FAX　072-863-1256
【WEB】 <http://www.taiyo-ecohouse.com/>
【MAIL】<contact@taiyo-ecohouse.com>

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家計を見直すことで住宅ローンの返済額を抑えることができるとしたら・・・

昨日は、住宅ローンの話でした。

人生最大の買い物は家ではなく住宅ローン。

金利と期間を考慮すること。

また、業者任せにしないこと。

家を建てる目的は、毎日の生活を楽しむことです。


当然ですが、お金を借りたら払わなければいけません。

しかも利子をつけて。

そこで今日は毎月の返済負担を軽くする方法を話しますね。

それは、出費の見直しです。

ローンを組む時に、見直しをすると住宅ローンの資金がいくらか捻出できます。

見直し項目は3つあります。


まず、1つは家計です。

毎月の支出がどうかを見直してください。

その支出は生活に必要なのかどうか？

無駄な出費はないか？

と言うのが、生活が豊かになるにつれ、必要だと思わされているものが年々増えてきているです。

　　
例えば、携帯電話。

20年前だと誰も使っていませんでした。

でも、無くても全然不便に感じなかったのでは。

では、この携帯電話、月に3000円以上使っていませんか？

今、携帯電話がないと不便でしょうが、通話料を安くすることはできるのでは。

また、家電なんかがエコで省エネでどうのこうのと言っていますけれども、

電気代を節約できる方法もあるみたいですから。

まずは、家計の支出を見直してくださいね。


次に見直してほしいものは、住宅ローン以外のローンです。

車など色々なローンを組んでいますよね。

これらのローン金利は、住宅ローンよりも高いです。

それを見直せば安くなる場合があります。

ですから、是非ローンを見直してください。


そして３つ目の見直し。

これが一番大きいんですけれども、生命保険の見直しです。

1つは入っていると思います。


生命保険を見直すべきなのはなぜか？

少し前に、住宅ローンを組む時には生命保険に入らされるという話をしたと思います。

では、すでに生命保険に入っているなら、余分に入ることになります。

生命保険は必要な額だけあれば十分です。

これが、保険を見直す理由の１つです。


生命保険を見直す２つ目の理由は、保障内容です。

多くの場合、保障は一定にしています。

６０歳まで死亡保険金は一定。

しかし、この保険金は残された家族に必要なお金です。

ですから、年と共に必要な金額は、減っていくと思います。

そうじゃないですか？



多くの人は、不必要な保険料を払っていることになります。

ですから、これを見直すことによって、毎月の支払額を少なくできます。

もし、その分を住宅ローンにまわすなら、住宅ローンの支払が楽になるんじゃないでしょうか。

だから３つ目の見直しは生命保険です。

と言うことで、住宅ローンを借りるときは、今入っている保険を見直してくださいね。


今日は、３つの見直しの話でした。

1.家計の見直し。

2.ローンの見直し。

3.保険の見直し。

これで数万円節約できるかもしれません。

ですから、ぜひ見直しをして下さいね。

次回は、建物以外にかかる費用の話です。

では、また明日。

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人生最大の買い物は？

今日のテーマは家づくりにまつわるお金の話です。


「人生最大のの買い物は？」

さて、人生最大の買い物といえば？・・・

「家でしょ」

と、思っているでしょうが、キャッシュで買う方はべつですが、実は住宅ローンです。

多くの方は、住宅ローンで家を建てています。

例えば、金利3％で2000万円のお金を借りるとします。

そうすると、35年払いでは総額約3200万円払うことになります。

要するに、2000万円の家を3200万円で買うことにならるということですよね。

高いですよね。

本来2000万円なのに、3200万円払わないと家を建てられない。

でも、支払い期間35年を少し短くするだけで総支払額は変わってきます。

例えば、30年にしたとします。

そうすると、支払額が約200万円少なくなります。

総支払額は3000万円。

だから5年短くするだけで、200万円余計に払わなくてすむというわけですね。

毎月の返済額を押さえるには、返済期間を長くすればいいのですが、

総支払額は、返済期間が長くなるほど増えてきます。


それから、総支払額に影響するのは金利です。

さきほど3％で計算しましたが、これが4％になると、35年だと3700万円。

先程よりもさらに500万円余分に払うことになりますね。

500万円といえば大金です。

500万円あれば高級車が買えますよね。

ちなみに、返済期間が30年でも金利4％だと3400万円になります。

ですから、

返済期間と金利を充分に検討してくださいね。

そうすれば、正しい判断が下せます。


さて、住宅ローンを組む場合に気を付けて欲しいことが2つあります。

1つは業者任せにしないこと。

業者というのはハウスメーカーや住宅メーカーのことです。

業者は沢山借りてくれた方が、建物にかけられるので、借りられる努力をします。

こうゆう仕様にしたら、割り増しで余分に借りられます。

高耐震、高耐久、省エネとか。

そうゆう、いろんなのありますよね。

でも借りたら利子ををつけて払わないといけません。

ですから、業者任せにしないでくださいね。


それから、もう1つの業者。

それは、金融機関です。

金融機関は、お金を貸して利息をもらって会社を運営しています。

貸せば貸すほど儲かるわけです。

だから、条件さえ整えば貸してくれます。

というよりも、返済が確実に取れるという旦保があれば、いくらでも貸してくれます。

貸したお金を確実に回収するために、命を旦保にとりますね。

生命保険に入らないと借りられません。

こんなの日本だけです。

本当にひどい話です。

ですから、住宅ローンを借りる時、建設業者、もしくは金融機関の言いなりにならないで下さい。

幸せになるために家を建てるわけですから、住宅ローンだってその観点で考えて下さい。

　　
では、次の２つ目の注意点。

借りる額は少なく、金利は低いものを、借りる期間は短い方が良いです。

欲張った無理なプランを立てればそれが出来ます。

誰だって家は大きくて豪華な方が良いわけです。

でもそのために、毎日の生活がひもじいものになったのでは、楽しくありません。

毎日の生活を楽しむための家、それを忘れないでくださいね。



安全な予算を組むには、将来にわたるライフプランを立てる必要があります。

将来どれだけの収入があり、出費はいくらか？

それを年度毎にかきだしてください。

そうすれば、その年の収支のバランスがどうかがわかります。

もし、マイナスになるなら、その年は資金がショートするわけです。

それを全部書き出した上で、安全な予算を組んでください。

あなたが、分からなかったら、細かいことはファイナシャルプランナーに相談ください。

通常専門家にお願いすると費用がかかります。

しかし、保険会社や金融機関にはこの資格をもっている人が居ます。

あなたが入っている生命保険会社、もしくは取引のある金融機関の人に相談して下さい。

その人にお願いすれば無料です。

今日は、住宅ローンの話でした。

人生最大の買い物は家ではなく住宅ローン。

金利と期間を考慮すれば100万単位で節約できます。

また、業者任せにしないこと。

毎日の生活を楽しむことが家を建てる目的ですからね。

それを忘れないでくださいね。

次回は、3つの見直しで節約と言う話です。

では、また明日。

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安全な予算を組んでください

昨日は、住まいづくりには　手順があるという話でした。

1.自分の安全な予算を把握する。

2.自分を知る。

3.優先順位をつける。

4.正しい判断基準と選択基準を持つ。

しかし、ほとんどの人はいきなり展示場や見学会に出かけています。

それは、無防備で戦いに出かけていくようなもの。

だから、家づくりで　後悔することになるんです。

そこで、これから手順について具体的にお話していきますね。

今日は、、安全な予算をくむためにはどうすれば良いかと言う話です。


まず、正しい資金計画をするには、生活を楽しむことを目的とすべきです。

建物よりも、楽しい生活を送れるということが、家を建てる目的としなければいけません。

でも実際、家づくりが始まると、何とかいい家にしようと努力します。

建物ばかりに焦点があたって、楽しく暮らすということが横に追いやられているのです。

家づくりが進めば進むほど、建物の話になっていきます。


それは、家を建てる業者さんもそうです。

業者側も、ほとんど建物の話しかしません。

いかに良い建物にするか。

いかに長持ちする家にするか。

彼らは、そういうことには確かにたけています。

しかし、新築したからと言って夢の生活が始まるわけではありません。

ごく当たり前の日常生活を送ることになります。

その日常生活で、どういう生活を送ることが、自分にとって一番いいのか？

それは、それぞれの家庭によって、価値基準によって違います。


ですから、自分が生活を楽しむためにどういう家にすべきかという観点で考えて下さい。

本来、家を建てることは手段のはず。

しかし、建物が目的になってしまっているんですね。

目的を間違えないこと、それが一番大切な点です。


例えば、設備を決める時、その設備を入れることによって更に楽しい生活ができるか？

全て何かを決める時には必ず、自分たちの生活がよりたのしくなるかどうか？

そういう判断基準で考えると、建物に焦点が合わずに済みます。

ぜひ、生活に焦点を合わせた家づくりをして下さいね。


家は新しくなたのに、家族がバラバラ。

残念ながら、そういう家庭が多く見られます。

それは特に、狭いアパート住まいの方に多いみたいですね。

なぜなら、新築の家はアパートより広くなるからです。

当然、部屋も増えるし、広くなります。

すると、かいてきになり家族それぞれが自分の部屋にとじこもるようになります。

そして、家族のコミニュケーションが減ってきます。

家族が同居人になってしまうという問題が起きてます。

アパート住まいの時は、部屋数が少ないのでどうしても１つの部屋に居ることになります。

その時は、家族がリビングダイニングで一緒にだんらんを楽しんでいたはずです。

しかし、新居では食べ終わったらそれぞれが自分の個室に行きます。

そして、朝まで顔を合わすことがない。

そういう家庭をよくみます。


そうならない工夫をした家づくりを考えて下さいね。

また、無理な資金計画をすると、後々返済できなくなり家を手放すことにもなりかねません。

そうならないためにも、ぜひ安全な予算を組んで下さいね。

今日は、資金計画の話でした。

まず、家を建てる目的は生活を楽しむこと。

間違っても家を建てることが目的にならないようにと言うことでした。

次回は、住宅ローンの話です。　　


では、また明日。

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住まいづくりの正しい手順

今日は、住まいづくりの正しい手順の話です。

まず、最初にすべきこと、それは、先立つもの。

お金をいくら用意できるか計算することです。


ところで、家を建てる目的ですが、

家を建てることを目的にすると失敗します。

なぜなら、新居で、自分と家族が将来に渡って健康で楽しい生活を送ることが願のはずです。

なのに、立派で綺麗な家が建ったが、切り詰めた生活をしなければならない。

これでは、家を建てた意味がありませんよね。

建てた甲斐が無いといいますか。


だから一番目は、安全な予算を組むことです。

建てる前より生活水準が上がることが理想ですね。

もし、ゆとりある予算を組むことができれば楽しい生活が送れますよね。

しかし、多くの人は限界の予算を組んでいます。

めいっぱい、借りれるだけ借りて家を建てています。

だから、一つ歯車が狂うと返済が滞ってくるわけですね。

そうならないために、安全な予算を立てて下さい。


二番目は、自分自身を知ることです。

本当に自分が欲しいものは何か？

それを知ることです。

情報過多の時代です。

「何か感じがいいな」

「自分とって良さそう」

そんな感情惑わされます。

ですから、本当に必要なもの、どうしても欲しいもの、それを自分で知るということですね。

例えば、車。

車の場合、乗用車、ワンボックスカー、スポーツカーなど

いろんなタイプがあります。

スポーツカーが欲しい場合、スポーツカー専門の店へ行きますよね。

間違っても，乗用車やワンボックスカーのところにはいきませんよね。


でも家の場合は、違うんです。

ただ家を建てたいということで、特徴の違うところに行くのです。

車で言うとスポーツカー、乗用車、ワンボックスカーなど

タイプ関係なく無差別に行ってくるんです。

そして、それを同じ土俵でどれが良いか比較するわけです。

用途が違うので、本来比べられないものですよね。

このように、自分が欲しいものが分からずに行動すると、　　

正しい判断ができなくなるんです。

業者さんも、お客さんがきたら当然自分の商品を勧めます。

「あなたは、うちじゃなくAホームの方が良いですよ」

なんて、言ってくれません。

そうでなくて、

「うちに任せてくれば、あなたの望む家を建てて差し上げます」

と必ず言います。


だから自分がほしいものを知って、それが得意の業者さんを探さなければいけません。

そして、その中から１社に絞るのが正しい方法です。

だから、二番目は、自分の欲しいものを知る、ということですね。


次は、三番目。

それは、かなえたい要望に順番をつけることです。

優先順位ですね。

すべてかなえようとすると当然予算オーバーします。

そうならないために、本当に自分に必要なもの、どうしても欲しいもの。

その予算配分も、自分で決めないといけないわけです。

それには、自分の価値観や価値基準を自分で自分で理解してないときめられません。

後ほど詳しく話しますが、予算に影響する重要な要素は4つほどあります。

先ず、一つ目、それは広さです。

広くなればなるほど、当然、家の値段は高くなります。

二つ目は、家に使う建築材料。

材料の質、グレードですね。

良いものや高価なものを使えば当然高くなります。

三つ目はデザイン性。

かっこよさですね。

かっこいい家にしようと思えば思うほど、予算が増えてきます。

最後の四つ目は、部屋数ですね。

同じ広さでも、部屋数が多いほど、高くつきます。

なぜななら、壁の量は多くなるし、窓やドア、収納なども増えるので高くなります。


予算に影響するものは、広さとグレードとデザインと部屋数です。

この四つを、全て満たそうとすると当然予算オーバーします。

予算を100とすると、何かを優先すると、他の物は抑えないといけません。

しかし、全部かなえようとするんです。

ですから、100じゃなくて120とか、150とかになってしまうわけです。

例えば、広さを優先するなら、たの三つの要素は残った予算なかで配分しなければいけないです。

これが、優先順位をきめるということです。

そして、四番目。

それは、正しい選択基準と判断基準を身につけることです。

例えば、土地を選ぶ場合。　　

確かな判断基準、選択基準がないと、正しい判断出来ません。

また、それは業者を選ぶ場合でも同じです。

この業者選びは、最も難しいです。

ですから、業者選びの正しい判断基準を持たなければいけません。


以上が、正しい住まいづくりの手順です。

この手順で住まいづくりをすすめれば、決して後悔することはありません。

そして、きっと自分の満足のいく家を建てることができます。


正しい手順をまとめておきますね。

まず一番目は、自分の安全な予算を把握することです。

そして、二番目は、自分を知ること。

続いて三番目は、優先順位をつけること。

そして、最後は、正しい判断基準と選択基準をもつことです。

次回は、安全な予算を組むためにどうすればいいかと言う話です

では、また明日。

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「失敗しない住まいづくりの秘訣」

本日より私が考える「失敗しな家づくりの秘訣」についてテーマ毎のお話をします。


「幸せ家づくり」の参考になればいいと思います。

前置き

正しい住まい造りの手順

失敗しない資金計画

失敗しない住まいづくり

病気とお家の不思議な関係

良い子に育つ住まいづくり

土地選びの秘訣

業者選びの秘訣

まとめ

で、構成されています。

では、「失敗しない住まいづくりの秘訣」の始まりです。

今日は、前置きです。

私の意見ですが、全てには正しい手順があります。

その手順を無視すると、失敗します。

同じことが、住まいづくりにも言えます。

その順番を守らないと、後で後悔することになります。

最たる間違いは、いきなり展示会や見学会に行くことです。

何も準備せず、結論を求めようとしている。

それが最も大きな問題です。

なぜ私がそのように思うようになったか？

それは、お客様の経験をお聞きしたからです。

ほとんどの方が、同様の手順で住まいづくりを行っています。

総合展示場に行き、出店しているメーカーを見て回ります。

また、見学会にも出かけていきます。

もちろん、インターネットで調べたり、住宅雑誌を読んだりします。

しかし、それが間違いだったのです。

例えば、50社から直接話を聞けば、それで十分調べたつもりになりますよね。

しかし、それでも満足のいく家づくりはできないんです。

住まいづくりの手順を間違えると、うまくいかないです。

では、何が問題なのか？

もし、50社比較検討するとしたら、かなり大変だと思います。

しかし、家を建てる業者は、人口1000人に対して約１社あります。

では、人口100万人だとしたら業者は1000社あることになります。

ということは、たとえ50社比較検討したとしても、1000分の50.

そのたった5％の中から、自分にふさわしいと思う住宅会社を選ぶことになるわけです。

だから、残り950社は知らないまま、家を建てることになります。

このようにたくさん調べる人でも、せいぜい5％程度です。

さらに問題があります。

それは、情報発信している業者の情報しか入ってこないことです。

展示場がある、見学会をしている、広告宣伝をしていて、営業マンがいる。

また、ホームページを開設している。

そうゆう業者しか知り得る機会がありません。

実は、発信している会社は、全体の20％以下でしょう。

人工100万だと、200社以下ですね。

だから、残り800社は、展示場はおろか見学会を開催したことがない。

また、広告宣伝をしない営業マンもいない業者です。

でも、情報発信していないところに、意外と優秀で信頼のおける業者がいるのですよ。

今日は、情報発信してない業者がたくさんあるという話でした。

そして、多くの人は、そんな業者に巡り合うことなく家を建てているんです。

次は、「住まいづくりの正しい手順」についての話です。

では、また明日。

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今年もいよいよ後わずか！

皆様こんにちは。
タイヨーエコハウスの林です。

年末が近づいてきて慌しくなってきましたね。
私も年末までにやることが多くて毎日慌しくすごしています。

この前の休日に007の最新作の映画を見てきましたが、すごい迫力で驚かされました。
普段はDVDや再放送の映画を見ることが多いのですが、やっぱり映画館で見ると迫力が違うと実感します。
その時に、たまには映画館で映画を見てみようと決めました。最近映画館で映画を見てないって人は一度映画館で見るのをオススメします。きっと満足できると思います。

さあて、年末まではりきっていきます。

それでは、またお会いしましょう。


今月の13日、20日に幸せ家造り相談会を実施していますので、興味がある方は起こしください。