【失敗しない土地探しコツ】27～28の1

【27】予算の見落とし＝イメージと支払金額との差

まず、この図を見てください。(グラフを指して)・・・一般の消費者の方々が想像している

「建物代金」と「土地代金」、どちらも、2000万なら合わせて4000万と、普通おもいますよね？

実はそこに落とし穴があります。

実際には、「建物に対する諸費用」「土地に対する諸費用」、ゆわえる「諸費用」とよばれているものがあるのです。これを大まかに見積もっていると大変な金額になってしまいます。

ここをなんとなく考えていると、土地の購入時に、この諸費用に気づかず、建物を建てる時には、予算不足で後戻りできないという一番多い失敗のパターンになってしまうのです。

ですから、費用は、具体的に把握しておかなければいけません。

では、その見落としやすい諸費用について、見ていきましょう。

【28-1】意外と知らない！？住宅購入時必要な諸費用　資金計画

これがよく言われる諸費用ですが、土地に対する諸費用はですね。

不動産取得税とか、司法書士費用、印紙代、仲介手数料というわれるものがあります。

そして、建物にかかる諸費用は、竣工検査料、確認申請料、給排水工事費などがございます。これは、家を作る会社によって多少違うのですが、ハウスメーカーでは、仮設工事費用などや、外構工事費用、地盤改良費、地盤調査費などが、この諸費用に含まれる場合もございます。

ここでまだ足りないのが、火災保険の費用や、住宅ローンを組む時の印紙代。あとは、保証料というのもございますので、銀行に係わる諸費用も把握しておかないと、簡単に予算オーバーになってしまいます。

また、火災保険というのは一括払いにすると、35年～40年で30万とか40万とか、地震保険を掛けると50万なんて場合もあります。それが年払いにしますと数万円になったりします。

ですから、この諸費用のお話もしっかり聞いて、事前に火災保険を調べておいてください。

また、保証料の話も、例えば、2000万借り入れたら、一般に保証会社に保証料を払わなければならないのですが、それがだいたい２０００万位ですと、４０万から６０万位かかるのですが、これも銀行や保証会社によって変わってくるので、きちんと話を聞いてみて下さいね。

ただ、営業マンによって、そういうことも「住宅ローンに組み込みできます」と面倒臭いので、きちんとお話しなかったりする担当者も多いようです

そうしますと、返済の利率が上がるのですが、そういうことを言わないで、「組込み型があります」「年払いにできます」などと、そういう憶測で話をしてきますので注意しましょう。

【失敗しない土地探しコツ】25～26

【25】土地探しの失敗事例　その13　営業に誘導されて思うように進まない

ケース1

買主）そろそろ、マイホームを本気で購入しようと思っています。注文建築建てるのが昔からの夢でしたから、どうにかこのエリアで土地を購入して、賃貸を脱出して、マイホームを建てようと決心しました。このエリアで●●●●万円くらいの土地は、有りませんでしょうか？

不動産業者）それならいい物件ありますよ。少々お待ちください。

　　　　　　この物件と、この物件ですが、いかがでしょうか？

買主）やっぱり実物を見ないと～。

不動産業者）はい、それでは早速物件を見に行きましょう。

このような流れで物件案内へと進みます。

この不動産業者、実は手数料合計6％貰える物件をいくつか知っているのです。

在庫を抱えている売主が売れなくて困っている物件は手数料を6％としました。

営業力のある会社であれば、在庫処分をしてくれるだろうと通常の手数料3％ではなく、6％出すというのです。

不動産業者）よしゃ。このお客様をじっくり誘導してゆこう。

凄腕の営業マンです。お客様を自ら売りたい物件に誘導するのです。

これ、本当によくあるケースです。案の定3週間後、そのような在庫処分売れ残り物件を購入してしまったといったケースです。

ケース2

買主）そろそろ、マイホームを本気で購入しようと思っています。注文建築建てるのが昔からの夢でしたから、どうにかこのエリアで土地を購入して、賃貸を脱出して、マイホームを建てようと決心しました。このエリアで●●●●万円くらいの土地は、有りませんでしょうか？

不動産業者）それならいい物件ありますよ。少々お待ちください。

　　　　　　この物件とこの物件如何でしょうか？

買主）やっぱり実物を見ないと～。

不動産業者）はい、それでは早速物件を見に行きましょう。

このような流れで物件案内へ進みます。

この不動産業者、いくつかひも付きの建築業者を知っています。キックバック相場は、3％～5％。請負金額2000万円であれば、60万～100万円です。

不動産業者）よし。このお客様の建築のマインドをくずしてゆこう。

案の定、8週間後。その紐付きの建築業者で建築するハメになったと言っています。

その分本来は、値引きが出来たはずなのに・・・

防衛ポイント　営業マンの誘導に要注意

【26】土地探しで成功するために

皆様は、土地と建物の費用が、どんな内訳になっているか知っていますか？

実際に、不動産の方が「建築に掛かる費用は、大体これくらいですよ」とか「土地にかかる費用は何パセントぐらい」とか、大まかに話される場合が多いようです。

でも、考えてみて下さい。皆様は一生一度の高い買い物をするのですから、大体ではなく、土地と建物の費用の内訳がどうなっているか、きちんと知っておくべきですよね？

【失敗しない土地探しコツ】24の1,2

【24-1】土地探し失敗事例　その11　手数料0円の落とし穴

「手数料0円につられて・・・」失敗事例がこのケースです。

買主様からは、「ゼロ円」ですが、売主様から3％という報酬を得ているから、この「ゼロ」円という手法が成り立つのです。

そして、この「ゼロ」円手法は、その不動産会社が直接媒介契約をした、専任媒介・専属専任契約物件、もしくは、売主が業者の物件など、かなり限られた物件でしか成り立たない手法なのです。

一度か二度しか買わない、不動産という大きな買い物。

「ゼロ」円手法の不動産会社は、さて、買主様の味方になり得るでしょうか？

中立的な判断をしてくれるでしょうか？一般の素人の方が、その時防衛出来るでしょうか？

「ゼロ」円につられて、売り手の言いなりで物事が進む傾向が強いです。中立的な立場の人が気付いたらいない場合が多いです。自分自身で守らないといけなくなるケースが多いです。

不動産の物件の量もかなり限定されてしまいます。

防衛ポイント　「ゼロ」円手法に要注意。

【24-2】土地探しの失敗事例　その12　仲介手数料ゼロにつられて

手数料ゼロにつられて・・・失敗事例の続きです。

「不動産屋ってなんか儲けていそうだし、仲介手数料なんて、なんか横流しするお金でしょう。何もしなくて、手数料商売だからそんなお金は払いたくない」

そんなに感じている方の多くが、手数料ゼロにつられていくものです。

では、ここでは、仲介手数料の意味合いについてお話させて頂きます。

仲介手数料とは、契約書・重要事項・価格交渉・近隣交渉・近隣聞き込み・敷地調査・役所調査・承諾書・ローン代行・道路調査・瑕疵担保交渉・境界交渉、その他多くの交渉事や法的整備に使う労力に払う対価でございます。

買主様がこれから購入する不動産。これから、少なくとも何十年単位で住まう方々の

不動産です。

想像してみて下さい。

これから長く住まう、隣地の方に強く交渉できますでしょうか？

植木・雑木・ブロック境界・電柱などなど、お隣さんひとつとっても、事前に話しておかなければならない物事は多く存在します。

買主様は、何かあれば仲介して頂いた不動産会社に言えばいいのです。

手数料ゼロにつられて、何も言えないでおわるよりかは・・・。

【失敗しない土地探しコツ】23

【23】土地探し失敗事例　その10　建築条件付き

注文住宅と間違えてしまう、建築条件付きの失敗事例がこのケースです。

「フリープランですから」などと称して、建築条件付き不動産を購入したが、3ケ月位以内に建築のプランを確定してくださいと言われ、プラン変更回数があり、2回までと言われ、

それ以降は、追加打合せになり、追加オプションを取られる。

しっかり検討をする時間もなく、十分な打合せが出来なく、思ったような家造りが出来なかったなどよくある失敗ケースです。建築条件付きの土地は、売り手市場の販売手法なので、しっかり不動産業者を見極めなければなりません。

昨今、この条件付き売り土地での失敗事例は、よく聞くようになりましたので、ポイントを詳しく解説します。

建築条件付きのポイントについてお話します。

まずは、2つございます。

主に不動産会社(売主)なので、その裏側にある企業のマインドをお話します。

1つ目に、一般的には、不動産業者も銀行借り入れをして不動産の仕入れを行います。

借入をするというのは、持ち続けることで利息がかかるので、早期売却をしたいのです。

2つ目に、土地は安く見せて、建築費で利益を取る手法を持ち得ます。

土地を安く見せて建築費に利益を載せていますので、それを理解してください。もう一つ注意点ですが、自社で建築を行っていないにも関わらず、関築条件付きで販売しているのには、理由があるのです。

それは、その紐付きの建築会社からキックバックをもらっているのです。

土地を安く見せて買主を集め、建築会社からのキックバクで収益を出すという手法です。

それでは、どうやって交渉するのかをこれからお話しさせて頂きます。

この2つの手法を逆手にとればいいのです。

利息を払い続けるということは、なかなかまとまらない物件という事です。

やはりまとまらない、ことが一番のマイナスマインドであることは間違いございません。

建てるなら決めている建築会社があるという事を伝えることです。そして、手数料を払うお金で解決することが一番早い交渉手段です。

ただ、お金を払うことはなんとなく気分が乗らないと感じる方もいると思いますが、大切なことは売れ行きを見定めて交渉することです。タイミングを見定めて交渉すれば、おおよそ、50％以上は建築条件を外すことができます。

防衛ポイント　建築条件付きの中身を理解しましょう。

【失敗しない土地探しコツ】21～22

【21】土地探し失敗事例　　その8　ガラ問題

不動産を購入したが、地盤に大きな石やコンクリートなどのガラがあり、コストが掛かってしまう失敗事例です。

　

売主様が個人の場合は、不動産売買契約において、瑕疵旦保責任を負わないことが明確でない限り、売主は買主に対して瑕疵旦保責任を負わなければならないとされています。

そこで、売主が瑕疵旦保責任を負いたくない場合は、瑕疵旦保責任を負わない旨の特約することになります。この特約は原則として効力を有するとされていますが、但し、売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合は、瑕疵旦保責任は免責されません。

要するに、売主が個人の場合は、約定で瑕疵旦保の責任を負わないということをうたえば免責になるという事です。

土地・建物に関わらず、個人が売主の場合は、瑕疵旦保責任を負担しないのが一般的です。瑕疵とは、地中の埋設物のように隠れた不具合や欠陥のことで、土地に大木が立ているような誰が見ても分かることは、瑕疵とは言いません。

それから、不動産は現状で売買する場合が多いですが、どのような状態で物件を引き渡すかは、売主と買主の交渉です。買い手が他にもいる物件なら売主が有利ですし、そうでないなら逆になります。

「大木を撤去せよ」、「費用負担せよ」、「瑕疵旦保責任を負いなさい」これらの条件を求めることは交渉事としてアリですが、売主は「それなら売るのはやめます」いうことができますから、一方的に自分の希望をぶつけるようだと失敗する場合もございます。

購入前には、事前に交渉して瑕疵旦保を数か月でも付けるよう努力すべきでありますが、一般的には、3ケ月ほどの瑕疵旦保を付けるよう交渉します。

防衛ポイント　瑕疵旦保の交渉をしましょう。

【22】土地探しの失敗事例　09　相場が分からないで決められなかった

相場観が判らなく購入が出来ない失敗事例がこのケースです

土地の値段は、どのように決まるのかご存知ですか？

一般的には、路線価を基準にすると分かりやすいと思います。実勢価格は、路線価の1.4倍～1.6

前後といわれています。

路線価とは、相続税の計算をするときに使うものです。

土地は時価を計算するのが原則ですが、全ての土地の時価を計算するのは大変です。そこで、税務署は道路に値段を付けました。これが路線価といいます。

この値段に土地の面積を掛けて、土地の相続の評価にしました。毎年変わります。

この路線価の発表になるのが8月。全国の国税局・税務署で公表されます。

不動産業者は、一般的に路線価を目安に話をしますが、敷地条件・環境条件によって変わりますので、必ずいくつかの物件を見て価格の物差しを身に付けて下さい。

防衛ポイント　探しているエリアの相場を押さえましょう。

【失敗しない土地探しコツ】17～20

【17】土地探し失敗事例　その4　水はけが悪い

タイミングが合わないと分からない失敗事例がこのケースです。

雨が降ると水たまりになって、すごく水はけが悪いとか、大雨になると側溝があふれるなど雨が降らないと分からない、大雨が降らないと分からない失敗事例です。

このような不動産を取得してしまうと、雨が降るたびに気になるものです。騒音おばさん、ゴミ屋敷同様デキる不動産会社は近所に聞きこんでくれるものです。

本当に不安であれば、自ら近所に聞きこんでも良いと思います。勇気を出して聞き込んで下さいね。

防衛ポイント　近所に聞き込みをしてくれる業者に頼みましょう。

【１８】土地探し失敗事例　その5　擁壁

分譲地など高台の土地を購入した際に、よくある失敗事例です。

駐車場を作るのに擁壁を作らなければならなくなった。

すぐは分からなかったが、既存の擁壁が崩れていた。

水抜き穴が敷地内にあり土を盛れなかった。

道路面から高低差があるような敷地を購入するケースは、事前に建築会社に相談しましょう。

防衛ポイント　事前に建築会社に相談しましょう。

【１９】土地探し失敗事例　その6　境界杭

不動産を購入したが、境界杭が入っていない為に、後々に近隣トラブルを招く失敗事例がこのケースです。

ブロックがあるからと言って境界ではありません。しっかりと杭があるのか確認しないことで、後々にトラブルに見舞われるケースは多く存在します。

古い測量図で建築計画をしたが、実際は屋根だけが出てしまった。近隣との境界があいまいで、いざ立会いの下、境界を確定しようとした際、立会いを拒まれたケースもあります。

現在の敷地は、登記簿上面積よりも少ないケースもあります。

生涯に渡り、境界のトラブルは、引きずりますので、購入する際には杭や近隣立会証明をしてもらいましょう。

防衛ポイント　売主様に杭の確認をしてもらいましょう。

【20】土地探し失敗事例　その7　前面道路

不動産を購入したが、建替えが出来ないケースや後々の生活に仔細を招くケースです。

持ち分が無いため、住宅ローンが下りない場合もあります。上下水の引込み工事が出来ない場合もございます。掘削承諾、使用承諾など道路の権利関係はしっかりプロに相談してください。

土地が気に入ったからと言って、全体を見ることを忘れないで下さい。

防衛ポイント　全面道路の権利関係をしっかり確認してください。

【失敗しない土地探しコツ】15~16

【１５】土地探し失敗事例　その2　土地に予算をかけすぎて

そして、一番多い土地探しの失敗事例がこのケースです。

「建物にこだわりたかったはずなのに、夢も希望もない家なってしまった・・・」

これは、土地を買った後、建物を考え始めたために、予算オーバーになり、結局、希望通りの住まいが実現できなくなってしまったという事例です。

なぜ、こういうことが起きるとおもいますか？

それは、当初は、「家造りの為の土地探し」であるのに、「土地探し、土地探し・・・」

「家造り、家造り・・・」と別々に考えているうちに、意識が土地探しの方にシフトしてしまって、とにかく「土地を探さないと」「土地を決めないと」と本当に大切なことを見失ってしまうのですね。

ただ、この場合、家造りをしている建築のプロと相談したうえで、土地を優先させた場合いいのですが、「土地を決めてから建物のことを考えよう」という、考えをお持ちのお客様が非常に多いようです。

この失敗が一番多いのですが、この相談が後を絶たないのが現状です。

実際に、失敗したお施主様に、詳しく聞いてみると「建物はだいたいこのくらいで出来るだろう」「広告でこの程度の価格になっていたから」と、勝手な先入観でイメージを膨らませていることがほとんどで、自分たちの思い込みで、「まずは土地探し土地探し・・・」となり、そうやって土地を決めているようです。

そうすると、

建物の相談をしていない。

自分たちの要望を伝えていない。

具体的な生活のイメージが出来ていない。

そんな状態で土地が決まるわけです。

そして、いざ家を建てようと自分達の要望を言うと、もう予算オーバーしてしまう。

でも、もう土地は決まっています。決済も迫っている・・・というように、土地にがんじがらめにされてしまって、全く建物への要望が通らない。

本当は、「オシャレな家に住みたい」とか「こんなスタイルにしたい」という夢があったはずなのに、現実はそうできなかったという失敗です。

ですからしっかりと、住まい造りと土地探しのパートナー両方と一緒に相談していけるような進め方をしていかないと、こういう状態に陥るケースも多々あるのです。

防衛ポイント　家造りの為の土地探しというマインドを忘れないで下さい。建築屋さんにもしっかり話を聞いてみましょう。

これらの失敗を踏まえて、まずは、土地と建物の費用がどのようになっているのかお話しましょう。

【１６】土地探しの失敗事例　その3　近隣騒音おばさん

住んでから大問題の失敗事例がこのケースです。

すぐ近所にゴミ屋敷があったり、裏のお家に騒音おばさんが住んでいた、などという事例です。

両隣や道路周辺は見ているのに、裏の住宅は見ていない、などというケースで失敗してしまう事例です。このような不動産を取得してしまうと、何十年もその問題を抱え続けなければなりません。すごく悲惨な状態です。

出来る不動産会社は近所を聞きこんでくれるものです。本当に不安であれば、自ら近所に聞きこんでもいいと思います。一生に一度の買い物です。勇気を出して聞き込んで下さい。

防衛ポイント　近所に聞き込みをしてくれる業者に頼もう