なぜ照明が重要なのか？

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林　秀和です。

少し前に、子供を良い子に育てる6つのポイントについて話しました。

建材を吟味する。

間取りを考える。

教育方針を決める。

夫婦の寝室を快適にする。

洗面・バス・トイレを寝室に隣接させる。

父親の権威は、書斎と大黒柱で。

と言う話でした、おさらいです。


今日は、営業マンにどんな質問をすれば本当のことが分かるかについてです。


さて、あなたが、

見学会に行くと、そこに営業マンがいますよね。

ちょっと面白い質問があります。

では、その営業マンに何を質問したらいいか？

「この家の問題点をあえてあげるとしたら何でしょう？」

こう聞いてください。

その答えが、

「ありません」

だとすると、その営業マンは信用できません。

相手にしてはいけない人です。

逆に、良い点だけでなくデメリットも話してくれる人は信頼できます。

それは、住宅展示場でも同じです。

実際、正直な人はなかなか居ないですけどね。


あなたに、次の質問です。

もし、子供部屋を作るとしたら、どこに配置すればよいか？

マンションなどでよくあるのが、玄関に隣接した部屋。

また、一般の建売住宅でよく見かける。

玄関脇に階段があって、2階に上がるとすぐの部屋。

このような間取りでは、子供が帰ってきたか、居るかどうかも分かりません。

子供が非行に走る要因のひとつです。

だから、親の目の届くところ、気配が感じられる所に子供部屋を設けてください。



さらに、考えて欲しいことがあります。

木は、南側より環境の厳しい北側で育った方が硬くて丈夫です。

人間も自然界の一部です。

北向きの部屋の方が集中力や根気強さなどいろんな面で優れています。

ですから、子供部屋を作るのでしたら、北側。

ちなみに、昔、跡取りの部屋は、南に面した部屋でなく北側に取っていました。


それから、

全体の間取りですが、家族が中心になるように子供部屋も配置してください。

そして、遊びの空間も取り入れてください。

廊下や縁側のような場所。

そうゆうところで走り回ったり、かくれんぼしたり。

でも今、合理性ばかり追求して、廊下の無い家が多くなっています。

しかし、一見無駄なようですが、それでゆとりを産みます。

ですから、そうゆうのも予算の許す限り考慮してください。



どうしても考えて欲しい問題は照明です。

特に蛍光灯です。

蛍光灯は害を及ぼしています。

ちなみに、蛍光灯は、日中の明かりを再現したものです。

昼の光なんです。

もし、寝室の照明が蛍光灯だと、脳は常に昼間だと意識しています。

だから、電気を消してもすぐには寝られません。

そこでお勧めなのが、夕方の灯りを再現した白熱灯です。

白熱灯は体に優しいので、すんなり眠れるようになります。

しかし、残念ながらその白熱灯は販売中止になっています。

そのかわり、ＬＥＤ照明が登場してきました。

ＬＥＤ照明には、いろんな色があります。

これからの照明器具としてお勧めします。

設置場所に応じた器具をお選びください。


次に考えて欲しいのが、照明の位置です。

先日、超高級ホテルの話しましたが、そういうホテルの照明を是非参考にしてください。

まず、真上からの照明はありません。

それから、目線の位置にも照明はないのです。

立った目線位置、座った目線位置にはありません。

それ以外に照明が取り付けられています。

だから、直接目に入らないので居心地が良いのです。

と言うことで、照明の取付位置も考えてくださいね。


これで、子供の話は終わりです。

「失敗しない住まいづくりの秘訣」シリーズでお届けしていますが。

最初に話した、間違い覚えていますか？

何も準備せず、いきなり展示場や見学会に出かけて行くことです。

まず、資金計画が必要でしたね。

次に、自分を知ることでした。

そして、病気になりにくい家を考えました。

更に、良い子に育つ家についても考慮しました。



ここまで準備して、やっと展示会や見学会に行くことが出来ます。

それまでは、見たいでしょうが、我慢してください。

分からないまま行くと、業者の情報に影響され、間違った方向へ行くことになります。

本当は、ワンボックスカーが欲しいのに、スポーツカーや乗用車のところへ行ってしまうわけです。

それでは、必要のない情報に惑わされ、かえって混乱するだけです。



住まいづくりには、正しい手順があります。

順番を間違えないでくださいね。


今日は、本当のことを知る質問法でした。

「この家問題点を敢えてあげるとしたらなんでしょう？」

ぜひ活用くださいね。

また、子供部屋の位置、照明も重要だということでした。

では、また明日。

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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

あなたの幸せ家づくりをお手伝いします！

大阪府四條畷市雁屋西町6-1
TEL　072-863-0012　FAX　072-863-1256
【WEB】 <http://www.taiyo-ecohouse.com/>
【MAIL】<contact@taiyo-ecohouse.com>

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明けましておめでとうございます。

明けましておめでとうございます。

タイヨーエコハウスの林　秀和です。

昨年は多くのお客様と触れ合う機会を多く持つことができ、成長することができた1年でした。

今年も多くの方が幸せ家造りができるように精一杯努力していきます。

今年もよろしくお願い致します。

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土地を安く買う方法ご存知ですか？

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。


「土地を安く買う方法って、あるんですか？」

これ、女性からよく聞かれる質問なんです。

同じものなら、できるだけ安く買いたい。

女性なら特にそうなんでしょうね。

まあ、私もスーパーでは、半額になるまで待って買います（苦笑）。

なので、気持ちは、よくわかります。


同じものなら、なるべく安く買いたい。

あなたも、そうじゃないですか？

建物を値切ると手抜きされる恐れがあるんですが、土地は同じものです。

だから、土地はいくら値切っても良いんです。

安く買わないと損ですよね。


そこで、今日は、同じ土地を安く買う方法を3つ紹介しますね。


まず、一つ目。

分譲地で売れ残りを探す方法です。

分譲地と言うのは、売る目的で造られた土地です。

だから、業者は早く売りたいわけです。

さきほどのスーパーの話ですが、惣菜などはその日のうち売り切りたい。

そうでないと廃棄処分しなければいけません。

だから夕方になると値引きしてるんですよね？

分譲地も同じで、売れ残りは、ディスカウントされやすいです。

ただし、売れ残っている理由を確かめることをお忘れなく。


二つ目は、売り急ぎの土地を探す方法です。

分譲業者と違って、一般の方が土地を売る理由はいろいろです。

いつか売れればいいと言う人もいれば、早く処分したいと言う人もいます。

でも、基本は、一つ目の考え方と同じなんです。

ようは、

急いで売りたいか？、いつでも良いか？

と言う違いなんですね。

例えば、

急いで売りたい理由に、相続税の納付があります。

そういう人は、相続した土地をできるだけ早く売りたいと思うんです。

一方、先祖代々の土地だからなるべく手放したくないと言う人もいます。

最近は、早く売って換金したいと言う人が増えてますね。

それと会社なら倒産、個人なら破産と言うケースです。

つまり、

そういう売り急ぎの土地は、値引き交渉できるということですね。

そこで、感のいいあなたなら、もうお分かりだと思います。

買いたい土地がある場合、不動産業者に、

「どうして売り出されているのですか？」

って、聞いてください。

もし、売り急いでいるなら、安く買えますね。


それの質問にちゃんと答えてくれる業者さんは、良い業者です。

なぜなら、買主さん（あなたのこと）のことを考えてる業者だから。

ですから、是非、聞いてください。


それから三つ目は、競売物件を探すという方法です。

「競売」と聞くと、問題ある物件と感じるかも知れませんね。

でも、競売物件は、裁判所が売主で、入札で行われる正当な取引なんです。

価格ですが、相場の7～8割で購入できます。



ただ、いわゆる破産者が清算手続きしないので、強制的に売り出されていて、

いさぎよくない人がいたりします。

落札しても、退去してくれないんです。

中古住宅などは、中を見ることが出来ません。


そんなわけで、債権債務があまり複雑でない物件を選んでください。

また、専門家に手続きを代行してもらうという方法があります。



ところで、

実は、不動産を安く買う、究極の秘訣があるんです。

それは、

あなたが、買いたい価格の理由を説明することです。

以外と、説得力があり、効果もあるんですが、あまりこれをやる人がいません。


不動産価格に定価はありません。

売値は、あくまで売主の希望金額なんです。

値段の根拠だって、

「せめてローンを完済できる金額で」

とか、

「○千万円以下では売りたくない」

など、理由は曖昧なんです。

勿論不動産屋から、

「この辺の相場は坪○○万円なんで、○千万円ぐらいで様子みますか？」

というアドバイスもあるでしょう。

でも、価格を決めるのは、売主です。


そして、先ほど言ったように買う側にも問題があります。

新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い込んでいるのです。

値札がついていたら、その値段で買うのが普通ですからね。

大阪のおばちゃんは違いますが（笑）


スーパーでは特にそうでしょう。

安くとは言えないまでも、値引きされるまで待っている。

そいう待ちの姿勢が、業者の都合で契約させられる原因なんです。


ですから、

値段は交渉できるということを知ってください。

だって、定価なんかないんですから。

どんどん値切ってください。

海外でお土産を買うときに値切ってますよね？

同じような感覚でいいんです。

気軽な感じで。


もし、あなたが値切るのを業者が嫌がるようなら、その業者は信頼できません。

業者は買主であるあなたの代理ですから、あなたの味方のはずです。

業者が売主の代理を兼ねていたら中立の立場になりますが。


どうして、その価格にして欲しいか。

その理由をしっかり伝えてください。

例えば、

総予算が2,500万円で建物に1,500万円必要なので、

土地代は、1,000万円までなんです。

単に、1,000万円にして下さいというよりも説得力があると思いませんか？

理由を付けるだけで、承諾してくれる確率が高くなるです。

買いたい理由を説明するだけで、土地は安く買えるんです。


オマケで安く買う秘訣をもう一つ。

それは、売主から直接買うことです。

なぜ？

それは、仲介手数料を払う必要がないからです。

先のメールでもお伝えしましたが、

業者を通すと仲介手数料として売買代金の3％＋6万円＋消費税が必要です。

例えば、土地が、1,500万円だと、手数料として550,800円いるんです。

でも、売主が不動産業者の場合、法律で、請求できないことになっています。

先程の例でいえば、550,800円払わずに済むんです。

ですからあなたも、売主が誰かを調べてくださいね。

今日はここまで。


ではまた、明日。

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不動産業界の仕組みを知っていますか？

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

「失敗しない土地選びの秘訣」のメールセミナーをお伝えしています。

今日は、改めて、不動産業界の仕組みについて、

お伝えします。

初めに、

あなたは、こんな不安を抱えていませんか？


良心的な不動産屋は、どうやって選ぶの？

この土地で本当にいいの？

もっといい土地があるんじゃないの？

表に出ていない土地は、どうやって探せばいいのか？

土地を価格だけで選んでいいの？

この土地にどんな建物を建てられるの？

変な土地を売りつけられないだろうか？

要望をきちんと聞いてくれるだろうか？

経験は豊富だろうか？

この不動産屋は、本当に信用できりの？


土地探しは、本当に大変です。

疑問、苦痛、苦悩、混乱、不安・・・。

でも、安心ください。

このメールセミナーが、終わるまでには、

そんなあなたの疑問や不安は、

すべて解決しています。


土地を買うか買わないかを、最終判断するのはあなたです。

ですから、土地探しに必要な知識を身に付けてくださいね。


さて、

土地を購入は、家づくりの出発点。

絶対に失敗したくないですよね。

「いい土地をできるだけ安く買いたい」

不動産業界の仕組みを知ってないと、あなたはいい土地にめぐり合えません。

さらに、業界特有のの慣習や仕組みが複雑なため、専門知識を持たない人は、

不動産屋さんのいいなりになりかねません。


だから、まずここで、不動産業界の話をしますね。

不動産屋さんは、土地を仲介すると、

通常その土地の売買代金の3％＋6万円とその消費税を、

報奨金として受け取ります。


例えば、

土地を売りたいと依頼された場合、買いたい人を不動産屋さんが自分で見つければ、

売りたい人から、3％＋6万円＋消費税の報奨金。

買いたい人から、3％＋6万円＋消費税の報奨金。

を受取ることができます。


しかし、

もし、他の不動産屋さんがその物件を買いたい人を見つけた場合。

売りたい人からの報奨金のみになります。

だから、できるだけ買いたい人も自分で探して、売主と買主の双方から、

報酬を受けとりたいと考えるのです。

片手より両手を狙います。


人気のない土地は、自分で買手を見つけにくいですが、

人気のある土地は、自分で買手を見つけられます。

どちらにしても、売り土地情報は、まず自分の顧客に紹介します。

買主がいない時、その情報が表に出てくるんです。


ということは、

人気のある土地は、他の不動産屋さんに出にくい。（表に出にくい。）

だから、あなたがいい土地を手に入れたいなら、

手間隙惜しまず、複数の不動屋さんを、定期的に訪問しなければいけません。

そうすれば、見つかるでしょう。（お願いする方法は、別途お話します。）


ただし、注意点として、いい土地で安いように見えても、そこで家を建てる場合、

結局高くついてしまう土地があります。

それは、造成費がかかたり、外部給排水に別途費用が必要だったりします。

また、道路後退の必要があり、家を建てるのに使える部分が少ない土地もあります。

さらに、その土地にどんな建物が建つか想像するのは、非常に困難です。


こうした話を、あなたが自分で判断できるように、なるべく

専門用語を使わないで、少しづつお伝えします。

今日は、ここまで、

次回は、「土地を安く買う方法」についてお伝えします。


では、また明日。

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安くても買ってはいけない土地があるんです。

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

「こんな所、よく買ったね」

と言う話を、時々聞きます。

よく注意すればわかるのに、よほど買い急いだのか、

それとも、

不動産業者の口車に乗せられて買ってしまったのか。

いずれにせよ、ちゃんと見ておけば、買わずに済んでたんです。

あなたがそうならないために、安くても買ってはいけない土地について話しますね。


まず、一つ目は、給排水が整備されてない（できない）土地です。

これ、結構あります。

ある程度費用をかければ、整備できる土地と、

お金をかけても整備できない土地があるんです。


実際の例で言うと、二つのパターンがあります。

一つは、今まで使っていなかったから整備していないという土地。

もう一つは、本来整備しないといけないのに、整備せずに使っていた土地。

後者は、お金がかかるので、整備しなかった土地です。

できれば、避けたほうがいいですね。


そう言う訳で、

不動産業者に必ず、

「この土地は、給排水整備されていますか？」

とたずねてください。

もし、できていないなら、費用はどれくらいかかるかを聞いてください。


二つ目ですが、周辺に嫌悪施設がある土地です。

一般的に、このような施設がある周辺の土地って安いんですね。

何を嫌悪施設と呼ぶのかは、価値観によるんですが、

例えば、

近くに火葬場がある場合。

たとえ隣になくても、匂うようだと嫌ですね。

なので、風向きも要チェックです。

臭いと言えば産廃処理施設です。

これは、風向きにもよるのですが、結構離れていても匂いますね。

地域住民が署名活動して撤去を求めても、立ち退かせるのは難しいです。


だから、最初には話した用途地域は大事なんです。

規制に守られているところ選んでくださいね。

また、このような施設があるところは避けたほうがいいですね。



三つ目ですが、大きな河川の近くや谷地にある土地です。

これはある程度、想像できますよね。

河川の氾濫による水害とか、地盤沈下の不安もあります。

テレビのニュースでその被害は、よく報じられていますのでよくご存知と思います。

ですから、

河川の近くや谷地はなるべく避けてください。


四つ目は、見晴らしの良い土地です。

確かに、こういう土地は、開放感や眺望が魅力です。

バブルの頃は、傾斜地の造成が盛んに行われました。

人気があったんですね。

しかし、これも平地の土地に比べると土砂崩れや、地盤沈下の恐れがあります。

ですから、眺望重視でない限り、こういう土地も避けておいたほうが無難です。

　
以上、四つほど安くても買ってはいけない土地の話をしました。

いずれもこのような土地を絶対に買ってはいけないと言うことではありません。

安いには、安いなりの理由があるということです。

安くて良い土地はありません。

ですから、安い土地を買う場合は、リスクを十分考えて注意してくだしね。

次回は、「不動産業界の仕組み」をお送りします。

今年もいよいよあとわずかになりました。

よいお年をお過ごしください。

では、また明日。

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建築条件を外す方法。

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

今回は、建築条件を外す方法をお送りします。


土地情報は、不動産情報誌や新聞広告または、インターネットで知ることが出来ます。

で、いいなあと思う土地の多くは、分譲地。

でも、この、分譲地、

ほとんどが、

「建築条件付き」

ってなっていますよね。


建築条件付きというのは、あなたもご存知だと思いますが、

簡単に言うと、土地と建物がセットになっている物件ですね。

家もセットになっているので、便利と言えば便利なんですが・・・。

　
でも、建築業者を自由に選べません。

それが、良い家を建ててくれる業者であればいいんですが、

実は、そうでない場合が多いのですね。

分譲業者の多くは、ビジネスで家を建てています。

家づくりよりも、儲けることが優先なんです。

勿論、分譲業者の中にも良い家建ててるところもあります。

あるにはあるんですが、それはほんの一握りです。


ですから、もし、あなたが自然素材の家を建てたいと思っても、出来ない場合が多いのです。

そこで今日は、分譲地にあなたが建てた家を建てられる方法を教えますね。　　　


と、その前に、まず、

「どうして条件付きなのか？」

ってことを簡単に説明しておきますね。


この条件付き土地には、大まかに二つのパターンがあります。


まず、

その土地を販売している分譲業者が、建物を建てる。

そして、

分譲業者と提携しているハウスメーカーで建てる。

この場合、ハウスメーカーは、分譲業者に、手数料を払います。

家を建てるお客さんを紹介していただいたお礼ですね。

勿論そのお金は、家を建てるお客さんが負担することになるんですが。


分譲業者はビジネスとしてやっているので、良い場所を確保してます。

いい所というのは、駅に近い、人気の学校区、スーパーや病院が近い所です。

こういう場所は、自分で買主を見つけます。

しかし、少し条件が悪い所だと、大手ハウスメーカーと提携します。

ハウスメーカーの優秀な営業マンが売ってくれるからです。


あなたは、

「建築条件って、外せるの？」

そう、思いませんか。

では、条件を外す方法をこれからお話します。


条件を外す一つの方法は、あなたが分譲業者のリスクを負うことです。

具体的には、条件を外してもらう見返りに、少し高く買うんです。

「どれくらい？」

それは、はっきりわかりません、それは交渉によりますので・・・。

あくまでも目安ですが、坪1万円から3万円くらいです。

例えば50坪の土地だと50万円～150万円ですね。

上乗せする金額は、先も言った通り、交渉次第です。


つまり、

ハウスメーカーから入る手数料をあなたが肩代わりするということです。


まず、分譲業者に条件を外せるかどうかを聞いてください。

もし、ダメと言われたら、どういう条件なら良いかさらに聞いてください。

それでもダメなら、その時は諦めるしかありません。


次に、

上乗せしなくても、条件を外してもらう方法があります。

それは、

長く売れ残っている分譲地です。

売れていない原因はいろいろですが、

周辺相場より高い。

または、場所や形が悪い。

だいたい、こういう理由ですね。


長期間というのは、だいたい1年が目安でしょう。

1年以上前に売り出された分譲地で、売れ残っている土地を探してください。

探し方はとても簡単です。

不動産情報誌ありますよね？

記載されているものは、すべって売れ残っている物件です。

当たり前ですが、売れてたら載ってないですよね。


目ぼしいところがあれば分譲業者に、

「土地だけ売ってくれますか？」

って聞いてください。


「条件付きを外すことは可能です」

次回は

安くても買ってはいけない土地があると言うお話をお送りします。


では明日。

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こんな不動産業者は避けてください。

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林です。

不動産業者の良し悪しは、大きな問題です。

実際、土地選びで成功するかどうかは、業者にかかっているんです。


そこで、今日は、

信頼できる業者かどうかを見分ける3つのポイントをお話します。


まず、希望地域の土地情報(相場）に詳しいかどうかです。

例えば、あなたが、

「○○町で土地を探しているんですが、いくらぐらいですか？」

と聞いたとします。

すると不動産業者は、

「○○町なら、坪○○万円ぐらいです。」

と答えます。

これは販売事例や路線価格などを基に、相対的な価格を言っているにすぎないんです。

でも、実際は、だいたい3ケ月周期で動いているんですね。

土地の価格は常に変動しています。

　
そこで、不動産業者に、

「ここ3カ月ぐらい価格に動きありますか？」

とか、

「最近、この地域で契約された例はありますか？」

と言う質問を聞いてください。


その地域に詳しい業者さんなら、実際に取引された価格なども教えてくれるはずです。

曖昧な返事なら、その地域について詳しくありません。

取引がなければ、実勢価格より高く買う危険性があると言うことです。


次に、関心のある物件の資料を請求してみることです。

あなたも、すでに情報誌などで探していると思いますが、

ある程度、絞り込んだら資料請求してみて下さい。

信頼できる業者ほど正確な資料を作っています。

なかには、そうした資料を作ってない業者も結構います。

資料を作る時間がないのか、面倒だからやらないのか・・・


正確な資料がないと、

重要事項を確認するのに時間がかかったり、

売主側の業者がなかなか動いてくれなかったり、

話がなかなか前に進まないのです。

そもそも、こういう業者は、何に対してもいい加減なんです。

ですから、資料請求してみると業者の仕事に対する姿勢ががわかります。

　
三つ目は、土地の現地案内を頼んでみることです。

資料請求で信頼できそうな業者なら、次は現地案内をしてもらってください。

現地に行けば、気になるところを、直接聞けますよね。

その時、業者が、ちゃんとその物件について把握しているか確認ください。

「○○だと思います」

とか、

「多分、○○です」

だと、ちょっと注意が必要ですね。


もし、その場で分からなければ、

「後ほど確認して連絡します」

最低これくらいの返事できなければ失格ですね」

曖昧のまま取引して、後でトラブルになることがよくあります。


そして、

デメリットも、ちゃんと説明するかどうかは大事です。

良いところばかり強調する。

悪いものを良いように言う、言葉巧みな営業マンも多いですからね。

まずは、今日話した3つのタイプの業者には気をつけてくださいね。

次回は、建築条件を外す方法があるという内容でお送りします。


ではまた明日。

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