住宅ローンの上手な返済方法

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林　秀和です。

仕事の都合で久し振りのにお目にかかります。

あなたの住まいづくりを失敗しないよう引き続き出来る限り参考になるお話をしていきます。


今日は、住宅ローン返済と返済方法の仕組み、についてお話します。

住宅ローンは金額が多額になるうえ、長期間の返済になるだけに、

今後のライフプランを考慮しながら、慎重に返済計画を検討することが重要です。

そのためにも住宅ローンの知識は必須です。

住宅ローンを組む際のチェックポイントは、借入金額、金利、返済期間です。

この3つの要素によって年間の返済額は大きく変わってきます。


住宅ローンのチェックポイント

①、年収に対する年間返済額比率は、25％以内に抑える。

②、できるだけ長期の固定金利をベースに考える。

③、万一のために団体生命保険に入る。

④、購入後の経費も見積もっておく（マンションの場合、管理費や修繕積立金、固定資産税等）。

住宅ローンの原則は、頭金をなるべく多くして、住宅ローンの金額を少なくすることが基本です。

将来の収入アップを期待して「いくら借りられるか」ではなく、「いくら返済できるか」ガポイント

になります。

現在の収入の中で無理をせずに返済できる月額、年間返済額（一般的には年収の25％以内）

を割り出して、購入物件価格を考えることが重要です。


固定金利と変動金利はどちらが有利か

住宅ローンの借入金利は、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の3つのタイプに

分けられます。どのタイプが有利かは、その時々の経済状況によって異なります。

金利が上昇する時期は、固定金利が有利ですし、逆に金利が下がる時期は、変動金利が有利

になります。

①、固定金利型のローン

借りた時の金利が、返済期間が終了するまで変わらないのが固定金利型のローンです。

金利水準が低い時に利用するとメリットがあります。


②、変動金利型のローン

金利の情勢によって、金利が変動するのが変動金利型ローンです。

年の前半と後半で半年ごとに金利が見直されるのが一般的です。

金利が下降する時期に利用するとメリットがありますが、逆に金利が上昇する時期には

利息が増える分、ローン残高がなかなか減らないというデメリットがあります。

金利は頻繁に見直されますが、月々の返済額は5年のあいだ一定です。つまり、6年目以降の

5年ごとに返済額が変わるわけです。このとき、金利が見直されて増額された場合でも、

以前の返済額の1.25倍以内になるように設定されています。とはいえ、急激に金利が

上昇した場合は、返済額だけでは利息が追いつかず、「未払い利息」が発生するリスクがありま

す。

③、固定金利選択型ローン

都市銀行などで中心的な商品なっているのが、固定金利選択型ローンです。

変動金利型ローンの一種ですが、返済当初の一定期間の金利が固定されるローンです。

2年間固定、3年間固定、5年間固定、10年間固定などがあり、固定金利が終了すると、

再度固定金利型か変動金利型かを選択するのが一般的です。

選択した時点で新たな金利が適用され、それに伴って返済額も再計算され、返済額に上限はあり

ません。一般に固定金利期間が短いほど、返済当初の適用金利低くなります。



住宅ローンの返済のしくみ

住宅ローン返済方法は大きく分けると、元利均等返済と元金均等返済があります。このほか

親子2代で返済を行う「親子リレー返済」などがあります。

「元金均等返済」は当初の返済額が多くなりますが、総返済額は「元利均等返済」よりも少なく

なります。

この2つの返済方法のしくみはどう違うのでしょうか。

①、毎回の返済額が一定の「元利均等返済」

住宅ローン返済は元利均等返済が主流です。返済がしやすいよう、毎回の返済額が一定

になるように設計されたいます。返済額のうち元金部分と利息部分を比べると、返済当初は

利息部分が多く、返済期間が経過するごとに、元金部分が多くなって利息部分減少していく

という特徴があります。

②、返済額が徐々に減額される「元金均等返済」

元金均等返済は、元金を返済期間で均等に割って一定にし、ローン残高に応じて利息を加える

返済方式のため、当初の返済額は多くなりますが、返済期間の経過とともに利息を含めた

返済額は徐々に減額されます。

当初の返済額が多くなる分、返済計画が立てにくいですが、元利均等返済と比べると、元金部分

が早く減る分総返済額が少なくなります。

民間金融機関では、取り扱っていないところもあります。


如何でしたか、住宅ローンを組む際の事前の知識にして下さい。

では、また。

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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

あなたの幸せ家づくりをお手伝いします！

大阪府四條畷市雁屋西町6-1
TEL　072-863-0012　FAX　072-863-1256
【WEB】 <http://www.taiyo-ecohouse.com/>
【MAIL】<contact@taiyo-ecohouse.com>

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洋間とリビングをつなげて開放的な空間に【リフォーム】

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林秀和です。

仕事が忙しく１ヶ月近くブログの更新があいてしまいました。


大東市のマンションでリフォーム工事を依頼されて現在工事中です。

そろそろ工事も終盤に向かっておりますので、ここで一部を紹介いたします。

お客様が「開放的な空間にしたい！」希望されたのでクローゼットで閉ざされた壁をあけ

リビングを自由にいききできるように提案いたしました。

開放的な空間だと気持ちがいいですね。

お客様も広々とした空間になったと喜んでいただきました。

施工前

施工後

リフォームをするなら前よりも快適な生活をしたいものです。

そういった思いを形にしますので、なにか相談があれば是非お問い合わせください。


工事もあと少しで終わりますので、完了後にまたブログでお知らせしていきます。

今日はここまで。

それでは、また。

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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

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賢い住宅取得プラン4（住宅ローン控除・すまい給付金）

こんにちは

タイヨエコハウスの林　秀和です。

昨日に引き続き今日は、住宅ローン控除とすまい給付金についてお話します。

住宅借入金等特別控除（略して住宅ローン控除）

住宅ローン控除は、住宅の購入や増改築をする際、金融機関等から返済期間１０年以上

の住宅ローンを利用したときに適用される制度です。

住宅購入者にっとては、税額控除がでくるという大きなメリットがある制度です。

この制度により、年末残高の1％が最長１０年間控除されます。

なお、対象となる住宅が一定の要件を満たした認定長期優良住宅に該当する場合には、

借入金の年末残高限度額、最大控除額において有利な取り扱いとなります。

また、転勤などのやむをえない転居でいったん引越しをしても、再入居した時に減税の適用期間

が残っていれば、残りの期間について引き続き適用が受けられます。

住宅ローン控除額

　　　　　　　　　　　居住年　　　　　　控除期間　　　借入金の年末残高　　　控除率　　最大控除額
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　限度額
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一般住宅　　　　平成２６年4月　　　　１０年　　　　　４０００万円　　　　　　　　1、0％　　　　400万円
　　　　　　　　　　～平成２９年１２月


認定　　　　　　　平成２６年４月　　　　１０年　　　　　５０００万円　　　　　　　　1、0％　　　　500万円
長期優良住宅～平成２９年１２月

となっています。


すまい給付金

すまい給付金は、消費税引き上げによる住宅取得者の負担を軽減するため設けられた制度

です。

平成２６年４月から平成２９年１２月までの住宅取得者が対象となり、給付額は住宅取得者の

収入に応じて決められます。

消費税8％適用時には、年収510万円以下の住宅取得者が対象となります。

なお、この制度は、住宅ローン控除との併用が可能です。



今日はここまで、

また、明日。

賢い住宅取得プラン3（親らからの資金援助と住宅借入金等特別控除）

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林　秀和です。

今日は、

親らからの資金援助と住宅借入金等特別控除について話します。

自己資金として住宅資金を積み立てる以外に、親等から贈与を受ける場合もあるでしょう。

また、住宅を購入する際に住宅ローンを利用すると、要件にあえば１０年間、

所得税から一定額を控除できる住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の制度があります。


ここで、親から子へ住宅資金を贈与する場合についての非課税制度について見ていきましょう。


相続時精算課税制度

相続時精算課税制度を選択し、親から子へ住宅資金を贈与する場合、2500万円まで非課税で

贈与できる制度です。

ただし、この制度を利用するには、次の条件にあてはまる場合です。

親子の年齢が、親が60歳以上、子が２０歳以上の場合適用されます。

ただし、

住宅取得ら資金の贈与については、親の年齢要件はなく、子が２０歳以上であれば適用されま

す。

住宅取得等資金の贈与税の非課税

平成２６年12月３１日までの間に、２０歳以上の人が、父母、祖父母などの直系尊属から、

住宅の購入や増改築のための資金贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となります。


今日はここまで、


また、明日。

賢い住宅取得プラン~住宅資金について~

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林　秀和です。

賢い住宅取得プランの住宅資金について考えます。


住宅資金の積立方式（財形住宅貯蓄）

購入時期や、おおよその購入物件価格が決まったら、次はいよいよ住宅資金（自己資金）を

積み立てることになります。

ここで積立方法として財形住宅貯蓄を紹介します。

財形住宅貯蓄は、勤労者退職金共済機構が、勤労者の持家取得などの財産づくりを援助

するために設けられている財形貯蓄制度の１つで、給与から天引きで積み立てます。

利子が一定額まで非課税になるメリットがあります。

勤務先に財形貯蓄制度があることが条件で、加入の主な要件は次の通りです。

対象者　　　　　　　　　　５５歳未満の勤労者。

積立期間　　　　　　　　　５年以上。

積立非課税限度額　　　財形年金貯蓄とあわせて元利合計550万円まで。

融資制度の利用　　　　財形住宅融資が利用できる。

なお、財形貯蓄（一般・住宅・年金財形を問わない）をしている人が1年以上積立、

貯蓄残高が５０万円以上あれば物件価格の90％以内で、貯蓄残高の１０倍以内（４０００万円）

の融資が受けられる財形住宅融資があります。

これが住宅資金の自己資金を作る方法の一つです。


次回は親からの資金援助と住宅借入金等特別控除についてお話します。


今日は、ここまで。

では、また明日。

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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

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賢い住宅取得プラン

こんにちは、

タイヨーエコハウスの林　秀和です。

この前のライフプランとは・・・？

如何でしたか？、作成の目的、意義がお分かり頂けましたか、

安全な自分に合ったライフプランを住宅取得を契機に見つめ直おし、

人生設計を確実なものにして下さいね。

良ければ、ファイナシャルプランナー無料相談会を行っています。

ただし、完全予約性になっていて今月の申し込みで3月末の予定です。

メール予約受付しています。


今日は、賢い住宅取得プランをお送りします。

教育資金と同時に、ライフステージの家族形成期（３０代）から家族成長期（４０代）にかけて、

大きなテーマは、「住宅資金」です。


自己資金はどのくらい必要か

自己資金をどのくらい用意すべきか。

当然、購入する物件の価格によてかわります。

一般的には、住宅ローンによる借入額は年収の4倍以内抑えると無理のない返済計画が

立てられると言われています。

多くの住宅ローン融資限度額が、購入物件価格の90～100％となっていることから、

頭金に諸経費を含めて１０～20％程度の自己資金でも購入可能です。

ただし、将来の無理のない返済を考えると、自己資金は頭金に諸経費も含めて、

購入物件価格の30％程度が目安です。



住宅取得にかかる諸経費と税金

住宅取得時には購入物件の取得費用とは別に、諸費用として主に「手続き諸経費」

「登記関係の税金」などが掛かります。

これらの諸経費は、新築か中古物件か、あるいは居住する地域によって異なります。

住宅購入時の諸経費・税金の目安

・新築物件は、価格の3～7％程度。

・中古物件価格の6～10％程度（仲介手数料を含みます）

このほか、引っ越し費用や家具購入費などがかかる事も考えておく必要があるでしょう。


手続きにかかる諸経費

融資手続き手数料　　　　　　銀行など融資を受ける際にかかる事務手数料。

ローン保証料　　　　　　　　　住宅ローンを組む際、保証会社に依頼する料金。

団体信用生命保険　　　　　　住宅ローンの返済中に債務者が死亡又は高度障害になった時に

　　　　　　　　　　　　　　　　　　残りのローン残高は、団体信用生命保険の生命保険金で、
　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　支払われる。
　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　銀行等は原則ローン返済額に組み込まれています。

火災保険　　　　　　　　　　　　住宅ローン返済終了まで、加入が義務付けられている。

登記手数料　　　　　　　　　　司法書士に依頼して登記する費用。

仲介手数料　　　　　　　　　　不動産会社から土地の仲介を受けた場合や中古物件購入時に、

　　　　　　　　　　　　　　　　　必要となります。


登記関係にかかる税金

住宅の登記や不動産取得税などの税金がかかります。

登録免許税　　　　　　　　　　住宅の所有権を登記する際に必要。

印紙税　　　　　　　　　　　　　売買契約などを作成する際に契約書に貼付する収入印紙代。

不動産取得税　　　　　　　　不動産取得時にかかる税金、一定の条件下で軽減処置あり。

消費税　　　　　　　　　　　　　建物の購入にかかる税金。



今日はここまで、

では、また明日。


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ライフステージ（年代別ライフスタイル）ごとの特徴

こんにちは。

林　秀和です。

昨日のファイナンシャル・プランニングの必要性は、ご理解頂けましたか？

これからの人生設計を資金面からイメージするプランニングがファイナシャル・プランニングでした

ね。

今日は、何代別ライフステージの特徴をお話します。


個人の生き方が様々であるように、目指す目標も将来の予定もすべて異なります。

ただ、年代やその家族が置かれているライフステージによっては、

共通するイベント（出来事）もあります。


人の一生は、この世に生を受け、学校を卒業して家族から独立し、

結婚して子供をもうけるケースでは、一般的に、「就職⇒結婚⇒子供の誕生⇒子供の教育

（入園～小中高大学入学・卒業まで）⇒子供の独立（就職）・結婚⇒定年退職⇒老後の生活」

といった道をたどることになります。


このような人生のサイクルにあわせって、家族の姿を独身・結婚・家族形成期から老齢期

まで大きく六段階分けたものが家族のライフステージです。


年代別に見たライフステージと資金・保障ニーズ

①、独立・結婚期（就職、結婚の時期：20代）

学校を卒業後、親から独立（就職）して初めてのライフステージです、

結婚を選択するケースでは、結婚資金を準備することが大きな貯蓄のテーマになります。

また、独身時代は、スポーツや海外旅行、レジャーなどにお金をかけることが多いでしょう。

一方で、人生の中で一番の貯蓄のチャンスといえるのが、この独身期です。

貯蓄とレジャー費用のバランスを取ることが大切です。

リスクマネジメントの点では、不慮の事故や病気に備えた医療保険、個人賠償責任保険

への加入などのリスク対策を検討しることを考慮することを考えることも必要でしょう。


②、家族形成期（子供誕生、入園、小学校入学、住宅購入の時期：30代）

結婚後、子供をもうけたケースでは、子供の将来を考えた教育資金の準備を始めます。

また、住宅は、一生涯賃貸住宅で暮らすか、マイホームを取得するかの選択によって、

住宅資金も大きくかわります。

家族形成期は、子供に関係する教育資金や保証設計がポイントになります。

教育資金の準備は、保障を兼ねた「こども保険（学資保険）」や積立商品、死亡保険は、

定期保険や収入保障保険等で準備します。

一方、子供の病気や交通事故などのリスクに対応した医療保険などへの加入を検討します。

シングル（独身）、ディンクス（共働きの夫婦のみ世帯）を選択したケースでは、

レジャー資金計画と将来のゆとりある生活のための資金づくりとを区分して、

しっかりした貯蓄計画立てることが重要になります。


③、家族成長・成熟期（住宅ローン返済、子供の中学～大学入学時期：40,50代）

家族のライフステージとしては、一番責任の重い時期にあたります。

子供が成長するにつれて教育費の増加と長期の住宅ローンなど、教育資金・住宅資金

の２大資金が一挙に家計を圧迫します。

家計の責任が重い分、病気や事故などに備えた対策も大切です。

預貯金を増やすのが基本ですが、医療保険、奨学金制度の利用、教育ローンなどの活用

を検討します。

反面、子供の教育費がかからなくなる５０代前半から後半までが、財形年金や個人年金

等を活用した老後資金づくりの最後のチャンスです。

また、住宅ローン残高が多い場合は、繰り上げ返済など、負担の軽減に励むことになります。


④、家族円熟期（定年退職、老後の生活の時期：６０代

子どもが独立し、自身の定年を迎えると、自分たちの老後の生活が始まります。

住宅ローンなどの負債は退職金で一括返済するなど、公的年金をベースに不足する

生活費分を貯蓄や退職金、財形年金や個人年金などで補い、豊かなゆとりある生活を

目指します。

将来の相続に対する準備なども必要になってきます。


如何ですか、この流れがライフステージで皆様経験されることでしょう。

備えあれば憂いなしといいます、参考にして下さいね。


今日はここまで

では、また。

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