【失敗しない土地探しコツ】32～33

【３２】100％の土地は存在しない

ハッキリ言いますね。100％の土地は存在しません。

駅から１０分圏内・南側道路・買い物便利・学校近く・公園があって・車の抜け道でない・子供が安全で・近所の属性もよい、そして、お得な物件。

私は見たことございません。いや、近い物件は見たことあります。でも高いです。それも結構なお値段です。但し、判断する基準や物差しが存在しないのも事実でございます。

そこで、土地探しの基準表を差し上げます。

自分の希望要件をいくつか書いてみて下さい。その要望の中で2つだけ選んでください。

「マスト条件」と「ウオント条件」です。

「マスト条件」とは、絶対譲れない条件です。「ウオント条件」とは、出来れば叶えたい条件です。そうすることで要望の優先順位を付けましょう。

そして、二重丸、丸、バツ、サンカクを付けて総合的に７割から８割満足できり物件は、買う判断基準の一つの物件であろうと認識してください。こちらは、今まで数多くのお客様にお勧めしていますが、土地探しの一番のアイテムになったと評価されております。

営業マンに誘導されることなく、自ら判断できる唯一の指標です。今後は、こちらを利用してください。

【33】一緒にゴールを設けましょう

良い土地があればその内ではなくて、一種の締め切りを設けましょう。それがゴール設定です。例えば、「春まで」、「入学するまで」、「今年中」など、何時に引っ越したいのか、何時までに入居したいのかを決めましょう。そうすることで、前向きに進むことが出来るはずです。

では、皆さんの入居したい時期は、何時頃でしょうか？

その答えが出たら、土地探しから建築するスケジュールを逆算してみましょう。いつまでに、何をやらなければならないかが、少し見えてきたと思います。

【失敗しない土地探しコツ】29～31

【29】仲介手数料っていくらか、ご存知ですか？

手数料いくらかかるのかご存知ですか？・・・

問題を出してみましょう。

問題：「１４００万円の土地を買ったときの仲介手数料は、いくらでしょうか？」

メモしてくださいね。

【３０】仲介手数料とは

答えは、土地代の１４００万円の3％+６万円に、その消費税を加えたものです。

（14、000,000×0.03＝420、000+60、000＝480、000×1.08＝518、400円）

仲介手数料を計算できない方が多いのですが、簡単な計算ですのできちんと、覚えておいて下さいね。

ここまで、お話すると、結構細かいと思うかもしれませんが、土地探しに失敗しないためにもきちんと理解しておきましょう。

さて、土地と建物の予算について少しずつ見えてきたと思いますが、次に思い込みや間違った情報による予算での失敗です。

これは、先ほどもお話しましたが・・・

【３１】土地探しで時間がかかる理由

そうして、どうして良い土地に巡り合えないのか、核心に迫っていきます。

【失敗しない土地探しコツ】28の2

【28-2】具体的に把握しましょう　資金計画

こちらの、資金計画表をご覧ください。このように、詳細にして具体的にいくらいくらかかるのかを、一度は出しておくことをお勧めします。

例えば「土地を買いました、予算内に収めました」このときに、あなたは、不動産屋の方から「だいたい建物が坪３０万くらい？」建物の値段を聞きます。

この大体という金額が、いつの間にかその値段で建物が購入できると勘違いしてしまい、その結果、建物の予算を削ることになるのです。

どうしてこのようなことが起こるのでしょうか？

なざなら、多くのお客様は、不動産を扱う不動産の営業マンを「家造りのプロだ」と思っているから、こういうことが起こるのです。

でも、よく考えてみて下さい。

不動産の人で、家造りをしてない方は、申し訳ありませんが家造りについては素人です。そして、土地と建物はセットになることが多いですから、勿論相談も多いわけです。

でも、建物について素人だと分かってしまうと、土地が売れないかも知れません。

ですから、知っているフリをして、不動産屋さんが売りやすい土地の値段に合わせて、建物の値段を教えます。

その結果、実際に建物の値段を出すと予算オーバーになり、建物の大きさを変えたり、仕様を変えたりと・・・どんどんどんどん・・・皆様の建物に対する要望が削られていくのです。

よくよく考えてみると、本当は、「家造りの為の土地探し」であり、夢のマイホームで「こんな暮らしをしたい」と思っているのに、いつの間にか土地探しに疲れ、建物の費用を概算で聞いて、なんとなく納得してしまうのです。

そして、いざ土地がきまって、具体的な話に進み、実際の建物への要望を言ってみたら、予算がオーバーしてしまって、仕方なく仕様や設備を削っていくと言う最悪なケースに陥るわけです。

ですから、何度も言いますが「自分の建てたい家(建物)は概算でいくら？」というのを、土地購入の前に知っておくことが大切なんです。

マイホームの夢を叶えるためには、まず建物の予算を知っておかないと、家造りの全体象がまったく見えなくなってしまうのです。

たとえば、

「土地は建物よりちょっと離れていても、建物にウエイトを置きたかった」とか「こちらの区画なら１００万円安くなったので、そうしておけばよかった」とか。

だすから、土地と建物の両方の費用をきちんと見極め、自分たちの要望にあった土地と建物のバランスをとることが、大切なのではないでしょうか。

このように細かい、詳細を出さないで、大まかにしていると、何が入っていて、何が入っていないのか分からなくなってしまいます。

建物にしても、カーテン・エアコン・照明は別途費用で、このような費用を忘れていると、予算の計画が狂います。

建築の予算・土地の予算、それに係わる諸費用まで詳細に抑えてから進みましょう。

では、しっかり資金計画をしておきましょう。

次に、土地の諸費用の中で最も高額になる「仲介手数料」についてお話しましょう。

【失敗しない土地探しコツ】27～28の1

【27】予算の見落とし＝イメージと支払金額との差

まず、この図を見てください。(グラフを指して)・・・一般の消費者の方々が想像している

「建物代金」と「土地代金」、どちらも、2000万なら合わせて4000万と、普通おもいますよね？

実はそこに落とし穴があります。

実際には、「建物に対する諸費用」「土地に対する諸費用」、ゆわえる「諸費用」とよばれているものがあるのです。これを大まかに見積もっていると大変な金額になってしまいます。

ここをなんとなく考えていると、土地の購入時に、この諸費用に気づかず、建物を建てる時には、予算不足で後戻りできないという一番多い失敗のパターンになってしまうのです。

ですから、費用は、具体的に把握しておかなければいけません。

では、その見落としやすい諸費用について、見ていきましょう。

【28-1】意外と知らない！？住宅購入時必要な諸費用　資金計画

これがよく言われる諸費用ですが、土地に対する諸費用はですね。

不動産取得税とか、司法書士費用、印紙代、仲介手数料というわれるものがあります。

そして、建物にかかる諸費用は、竣工検査料、確認申請料、給排水工事費などがございます。これは、家を作る会社によって多少違うのですが、ハウスメーカーでは、仮設工事費用などや、外構工事費用、地盤改良費、地盤調査費などが、この諸費用に含まれる場合もございます。

ここでまだ足りないのが、火災保険の費用や、住宅ローンを組む時の印紙代。あとは、保証料というのもございますので、銀行に係わる諸費用も把握しておかないと、簡単に予算オーバーになってしまいます。

また、火災保険というのは一括払いにすると、35年～40年で30万とか40万とか、地震保険を掛けると50万なんて場合もあります。それが年払いにしますと数万円になったりします。

ですから、この諸費用のお話もしっかり聞いて、事前に火災保険を調べておいてください。

また、保証料の話も、例えば、2000万借り入れたら、一般に保証会社に保証料を払わなければならないのですが、それがだいたい２０００万位ですと、４０万から６０万位かかるのですが、これも銀行や保証会社によって変わってくるので、きちんと話を聞いてみて下さいね。

ただ、営業マンによって、そういうことも「住宅ローンに組み込みできます」と面倒臭いので、きちんとお話しなかったりする担当者も多いようです

そうしますと、返済の利率が上がるのですが、そういうことを言わないで、「組込み型があります」「年払いにできます」などと、そういう憶測で話をしてきますので注意しましょう。

【失敗しない土地探しコツ】25～26

【25】土地探しの失敗事例　その13　営業に誘導されて思うように進まない

ケース1

買主）そろそろ、マイホームを本気で購入しようと思っています。注文建築建てるのが昔からの夢でしたから、どうにかこのエリアで土地を購入して、賃貸を脱出して、マイホームを建てようと決心しました。このエリアで●●●●万円くらいの土地は、有りませんでしょうか？

不動産業者）それならいい物件ありますよ。少々お待ちください。

　　　　　　この物件と、この物件ですが、いかがでしょうか？

買主）やっぱり実物を見ないと～。

不動産業者）はい、それでは早速物件を見に行きましょう。

このような流れで物件案内へと進みます。

この不動産業者、実は手数料合計6％貰える物件をいくつか知っているのです。

在庫を抱えている売主が売れなくて困っている物件は手数料を6％としました。

営業力のある会社であれば、在庫処分をしてくれるだろうと通常の手数料3％ではなく、6％出すというのです。

不動産業者）よしゃ。このお客様をじっくり誘導してゆこう。

凄腕の営業マンです。お客様を自ら売りたい物件に誘導するのです。

これ、本当によくあるケースです。案の定3週間後、そのような在庫処分売れ残り物件を購入してしまったといったケースです。

ケース2

買主）そろそろ、マイホームを本気で購入しようと思っています。注文建築建てるのが昔からの夢でしたから、どうにかこのエリアで土地を購入して、賃貸を脱出して、マイホームを建てようと決心しました。このエリアで●●●●万円くらいの土地は、有りませんでしょうか？

不動産業者）それならいい物件ありますよ。少々お待ちください。

　　　　　　この物件とこの物件如何でしょうか？

買主）やっぱり実物を見ないと～。

不動産業者）はい、それでは早速物件を見に行きましょう。

このような流れで物件案内へ進みます。

この不動産業者、いくつかひも付きの建築業者を知っています。キックバック相場は、3％～5％。請負金額2000万円であれば、60万～100万円です。

不動産業者）よし。このお客様の建築のマインドをくずしてゆこう。

案の定、8週間後。その紐付きの建築業者で建築するハメになったと言っています。

その分本来は、値引きが出来たはずなのに・・・

防衛ポイント　営業マンの誘導に要注意

【26】土地探しで成功するために

皆様は、土地と建物の費用が、どんな内訳になっているか知っていますか？

実際に、不動産の方が「建築に掛かる費用は、大体これくらいですよ」とか「土地にかかる費用は何パセントぐらい」とか、大まかに話される場合が多いようです。

でも、考えてみて下さい。皆様は一生一度の高い買い物をするのですから、大体ではなく、土地と建物の費用の内訳がどうなっているか、きちんと知っておくべきですよね？

【失敗しない土地探しコツ】24の1,2

【24-1】土地探し失敗事例　その11　手数料0円の落とし穴

「手数料0円につられて・・・」失敗事例がこのケースです。

買主様からは、「ゼロ円」ですが、売主様から3％という報酬を得ているから、この「ゼロ」円という手法が成り立つのです。

そして、この「ゼロ」円手法は、その不動産会社が直接媒介契約をした、専任媒介・専属専任契約物件、もしくは、売主が業者の物件など、かなり限られた物件でしか成り立たない手法なのです。

一度か二度しか買わない、不動産という大きな買い物。

「ゼロ」円手法の不動産会社は、さて、買主様の味方になり得るでしょうか？

中立的な判断をしてくれるでしょうか？一般の素人の方が、その時防衛出来るでしょうか？

「ゼロ」円につられて、売り手の言いなりで物事が進む傾向が強いです。中立的な立場の人が気付いたらいない場合が多いです。自分自身で守らないといけなくなるケースが多いです。

不動産の物件の量もかなり限定されてしまいます。

防衛ポイント　「ゼロ」円手法に要注意。

【24-2】土地探しの失敗事例　その12　仲介手数料ゼロにつられて

手数料ゼロにつられて・・・失敗事例の続きです。

「不動産屋ってなんか儲けていそうだし、仲介手数料なんて、なんか横流しするお金でしょう。何もしなくて、手数料商売だからそんなお金は払いたくない」

そんなに感じている方の多くが、手数料ゼロにつられていくものです。

では、ここでは、仲介手数料の意味合いについてお話させて頂きます。

仲介手数料とは、契約書・重要事項・価格交渉・近隣交渉・近隣聞き込み・敷地調査・役所調査・承諾書・ローン代行・道路調査・瑕疵担保交渉・境界交渉、その他多くの交渉事や法的整備に使う労力に払う対価でございます。

買主様がこれから購入する不動産。これから、少なくとも何十年単位で住まう方々の

不動産です。

想像してみて下さい。

これから長く住まう、隣地の方に強く交渉できますでしょうか？

植木・雑木・ブロック境界・電柱などなど、お隣さんひとつとっても、事前に話しておかなければならない物事は多く存在します。

買主様は、何かあれば仲介して頂いた不動産会社に言えばいいのです。

手数料ゼロにつられて、何も言えないでおわるよりかは・・・。

【失敗しない土地探しコツ】23

【23】土地探し失敗事例　その10　建築条件付き

注文住宅と間違えてしまう、建築条件付きの失敗事例がこのケースです。

「フリープランですから」などと称して、建築条件付き不動産を購入したが、3ケ月位以内に建築のプランを確定してくださいと言われ、プラン変更回数があり、2回までと言われ、

それ以降は、追加打合せになり、追加オプションを取られる。

しっかり検討をする時間もなく、十分な打合せが出来なく、思ったような家造りが出来なかったなどよくある失敗ケースです。建築条件付きの土地は、売り手市場の販売手法なので、しっかり不動産業者を見極めなければなりません。

昨今、この条件付き売り土地での失敗事例は、よく聞くようになりましたので、ポイントを詳しく解説します。

建築条件付きのポイントについてお話します。

まずは、2つございます。

主に不動産会社(売主)なので、その裏側にある企業のマインドをお話します。

1つ目に、一般的には、不動産業者も銀行借り入れをして不動産の仕入れを行います。

借入をするというのは、持ち続けることで利息がかかるので、早期売却をしたいのです。

2つ目に、土地は安く見せて、建築費で利益を取る手法を持ち得ます。

土地を安く見せて建築費に利益を載せていますので、それを理解してください。もう一つ注意点ですが、自社で建築を行っていないにも関わらず、関築条件付きで販売しているのには、理由があるのです。

それは、その紐付きの建築会社からキックバックをもらっているのです。

土地を安く見せて買主を集め、建築会社からのキックバクで収益を出すという手法です。

それでは、どうやって交渉するのかをこれからお話しさせて頂きます。

この2つの手法を逆手にとればいいのです。

利息を払い続けるということは、なかなかまとまらない物件という事です。

やはりまとまらない、ことが一番のマイナスマインドであることは間違いございません。

建てるなら決めている建築会社があるという事を伝えることです。そして、手数料を払うお金で解決することが一番早い交渉手段です。

ただ、お金を払うことはなんとなく気分が乗らないと感じる方もいると思いますが、大切なことは売れ行きを見定めて交渉することです。タイミングを見定めて交渉すれば、おおよそ、50％以上は建築条件を外すことができます。

防衛ポイント　建築条件付きの中身を理解しましょう。