【失敗しない土地探しコツ】40

【40】あなたが満足する家を建てるために

土地を売る人には、土地を売る理屈があり、家を建てる人には家を建てる理屈があります。

皆様が家造りで失敗しないためにも、今日の私の話を役立てて頂ければと思いますし。

「今、土地探しをしている最中だから、一緒に現地を見に行ってほしい

とか、

「建物の見積を曖昧な概算ではなく、きちんと出したい」

という事であれば、いつでも相談にのりますので、お気軽にご相談ください。

これで『失敗しない土地探しのコツ』のセニナーを終わらせて頂きます。

追伸

私は、健康住宅を建てることが私の使命で頑張っています。その会社が株式会社タイヨーエコハウスが担います。

傍系の会社である株式会社タイヨーＰ，Ｕ，Ｓ（宅地建物取引業）は、不動産の紹介をしています。

【失敗しない土地探しコツ】でお話しました通り、不動産会社のみで土地を探すのは、失

敗する恐れがあります。

紹介する土地の

その敷地に家を建てた場合、のシュミレーションから建物の建築資金の金額まで御出しし

ています。

ご相談をお待ちしています。

株式会社タイヨーエコハウス
自然素材に詳しい　取締代表執行役　林　秀和

【失敗しない土地探しコツ】38～39

【38】あなたが欲しい土地は、他の人も欲しい！

まずは、この図を見てください。これは、価格選びドットコム住みやすい街ランキングを参考にしています。気になる方は、家に帰ってから、インターネットで自分の住みたい場所を調べてみて下さい。今日は、この図の見方をお話しますね。

この図で何が分かるのかというと、例えば1位が「閑静」、2位が「子育て安心度」、3位が「教育」など、色々な指標がありますが、皆様の希望するところは、誰もが狙っている可能性が高いという事です。

一番人気のエリアは、多くの方が狙っているので、人気エリアになるのです。例えば「駅から10分以内」とか「南向き」とか「東南の角地」など。良い条件を言えばキリがないのですが、皆様が良いと思っている物件は、多くの方が同じように良いと思っているということです。

次にインターネットの不動産情報を分析すると面白いことがわかります。

このお話の証拠として、調査を分かりやすく絵にしてみました。

例えば、人気があり動いている物件数が12で、それに対して、物件を探している人の数が900人です。900人の人が、希望しているのですが、実際に動いている物件数は、たったの12件です。つまり、数少ない良い土地に対して、お客様がワーッと集まります。

何度も言いますが、「そのうち」とか「まだ先」と言っていると、実際に土地情報は入りにくいのです。

先ほども言ったように、「数年先」とか「いつかは

と不動産屋さんに伝えると、「まだ先のお客様」とか「そのうちのお客様」と認識されるので、「情報を出してもまだまだ買わないだろう」と思われます。

つまり、限られた良い情報は、本気で買おうと思っているお客様に、優先的に出すわけです。

【39】まとめ

それでは最後に7つのポイントとしてまとめさせていただきます。

最後に、他人の失敗事例を知ったことで賢い選択が出来ます。土地探しというのは、「今すぐ欲しい」とか、「1ヶ月以内に購入する！」と決めないと、しかりとした限定的な要望ができません。

その結果、土地探しのレースに参加できないことになります。だからこそ、自分の要望をしっかり整理してみてください。

7つのポイント

1. 不動産仲介会社を良く理解する。
2. すぐ買うお客様だと思われること。
3. 進め方の順番を間違えない事。
4. 100％の土地は存在しない。
5. ゴール設定。
6. 客観的に判断できる指標を持つこと。
7. 適切なパートナーを選ぶこと。

【失敗しない土地探しコツ】36～37

【36】土地を売る側は？

実は、お客様から要望をもらっても、不動産屋さんの本音としては「まだまだ先のお客だな」と思うわけです。また、別のＢ社も「見込み薄そうだから、物件案内も、まぁいいか」となります。あしらわれる状態ですね。さらにＣ社でも「何年も探している？本気で買う気はないのかもしれないな」とそんな風にとらえます。

土地探しの初期段階で、不動産の方に「まだまだ先」「見込みが薄い」と思われると、本気で物件を探してくれないのです。

これが良い物件は出てこないと言うか、良い情報があなたの手に入らない理由なのです。

実際に、良い土地と巡り合えない方は、あてはまっていませんか？

さてここで、どうして不動産屋さんが、本気で良い物件をあなたに提案してくれないのか？その理由を話しましょう。

【37】今すぐ買うという意思表示が大切です

不動産屋にとって、見込み客と思われなければ、情報は出しません。

例えば「1000万円以内、大東市エリアで今すぐ欲しい」また、「三月までに1000万円以内、大東市エリア今すぐほしい」

など「今すぐ客であり」本当に探している人であると言う認識を持たせない限り、継続的な物件情報はあなたの手元に届きません。

ＦＡＸや郵送で、物件情報があなたの手元に届いたとします。そこで数日後、不動産屋さんから電話があります。

不動産屋）物件どうでした？

買主Ａさん）忙しくて、まだ見ていません。

買主Ｂさん）あそこの物件は、地形が悪いので、今回は見合わせたい。

ＡさんとＢさんどちらが意欲的に感じてもらえるでしょうか？

新鮮な情報、最新の情報は、本気の人に回ってくるのも事実なのです。

手元に新規分譲地のチラシなどが届いた時に、いい場所は「済」になっていますよね。

つまり、良い物件は、先に話をして決まったと言う状態なのですね。

不動産屋さんには、「今すぐ買いたい」というお客さんがいるので、土地を仕入れました、

造成しました、そういうときには、「今すぐ買いたい」というお客様や「欲しい！」と手を挙げている、お客様の方に優先的に情報が流れるのです。

これは、もう致し方ない現実なのです。

「そんなこと言っても、私はお客さん。」

「そんなお客さんを不動産屋さんは大切にしないの！」

そんな疑問もあると思います。その辺をお話したいと思います。

【失敗しない土地探しコツ】34～35

【34】良い土地を探すのに時間がかかっると・・・

家を建てる人の理由のひとつに、賃貸にお住まいの方でよく言われるのが「家賃がもったいない」ということがございます。

これは、その通りだと思います。

実際に1年間土地を探し続けると、家賃が8万円場合は探している間に、12ヶ月で96万円かかってしまいます。2年かかると200万円近くかかってしまいます。

ここで大切なことは、良い土地を探していることが問題なのではなく、どうしてこんなにも長い時間、良い土地が見つからないのか？・・・これが、問題です。

どうして、こんなことになってしまったのでしょうか？

理由は色々あるのですが、

例えば・・・

「もっと良い土地があるはず」とか

「建物も、もっといいものがあるのじゃない」とか

「いいものが出るんじゃないか」とか。

時間がかかるほどに、家賃が無駄になるのです。ですから、しっかりとゴール設定を行いましょう。

【35】不動産屋さんを怖がるために・・・

さて、次は「不動産屋さんに対する勘違い」というものです。どうでしょうか？

一般的に言う不動産屋さんのイメージは、”怖い、売込みされる、追いかけ営業がキツイ“とか、そんなふうに思われる方が多いと思います。

確かに、中にはそういう会社も存在しますが、丁寧で親切な、倫理観のしっかりした会社さんも沢山ございます。

だけど、この売込みされるというイメージが大きいので、不動産屋さんに足を運ばれなかたり、また、きちんと情報を伝えなかたりします。皆様が一番隠すのがこの情報です。

「土地をいつ頃、購入しようと考えているのか？」を伝えないのです。

でも、皆様は、自分の住みたい土地の要望だけは伝えます。きっと、1社だけではなく、

何社かに伝える事でしょう。それなのに、良い土地の情報は入手できないのです。

疑問に思ったことはございませんか？

【失敗しない土地探しコツ】32～33

【３２】100％の土地は存在しない

ハッキリ言いますね。100％の土地は存在しません。

駅から１０分圏内・南側道路・買い物便利・学校近く・公園があって・車の抜け道でない・子供が安全で・近所の属性もよい、そして、お得な物件。

私は見たことございません。いや、近い物件は見たことあります。でも高いです。それも結構なお値段です。但し、判断する基準や物差しが存在しないのも事実でございます。

そこで、土地探しの基準表を差し上げます。

自分の希望要件をいくつか書いてみて下さい。その要望の中で2つだけ選んでください。

「マスト条件」と「ウオント条件」です。

「マスト条件」とは、絶対譲れない条件です。「ウオント条件」とは、出来れば叶えたい条件です。そうすることで要望の優先順位を付けましょう。

そして、二重丸、丸、バツ、サンカクを付けて総合的に７割から８割満足できり物件は、買う判断基準の一つの物件であろうと認識してください。こちらは、今まで数多くのお客様にお勧めしていますが、土地探しの一番のアイテムになったと評価されております。

営業マンに誘導されることなく、自ら判断できる唯一の指標です。今後は、こちらを利用してください。

【33】一緒にゴールを設けましょう

良い土地があればその内ではなくて、一種の締め切りを設けましょう。それがゴール設定です。例えば、「春まで」、「入学するまで」、「今年中」など、何時に引っ越したいのか、何時までに入居したいのかを決めましょう。そうすることで、前向きに進むことが出来るはずです。

では、皆さんの入居したい時期は、何時頃でしょうか？

その答えが出たら、土地探しから建築するスケジュールを逆算してみましょう。いつまでに、何をやらなければならないかが、少し見えてきたと思います。

【失敗しない土地探しコツ】29～31

【29】仲介手数料っていくらか、ご存知ですか？

手数料いくらかかるのかご存知ですか？・・・

問題を出してみましょう。

問題：「１４００万円の土地を買ったときの仲介手数料は、いくらでしょうか？」

メモしてくださいね。

【３０】仲介手数料とは

答えは、土地代の１４００万円の3％+６万円に、その消費税を加えたものです。

（14、000,000×0.03＝420、000+60、000＝480、000×1.08＝518、400円）

仲介手数料を計算できない方が多いのですが、簡単な計算ですのできちんと、覚えておいて下さいね。

ここまで、お話すると、結構細かいと思うかもしれませんが、土地探しに失敗しないためにもきちんと理解しておきましょう。

さて、土地と建物の予算について少しずつ見えてきたと思いますが、次に思い込みや間違った情報による予算での失敗です。

これは、先ほどもお話しましたが・・・

【３１】土地探しで時間がかかる理由

そうして、どうして良い土地に巡り合えないのか、核心に迫っていきます。

【失敗しない土地探しコツ】28の2

【28-2】具体的に把握しましょう　資金計画

こちらの、資金計画表をご覧ください。このように、詳細にして具体的にいくらいくらかかるのかを、一度は出しておくことをお勧めします。

例えば「土地を買いました、予算内に収めました」このときに、あなたは、不動産屋の方から「だいたい建物が坪３０万くらい？」建物の値段を聞きます。

この大体という金額が、いつの間にかその値段で建物が購入できると勘違いしてしまい、その結果、建物の予算を削ることになるのです。

どうしてこのようなことが起こるのでしょうか？

なざなら、多くのお客様は、不動産を扱う不動産の営業マンを「家造りのプロだ」と思っているから、こういうことが起こるのです。

でも、よく考えてみて下さい。

不動産の人で、家造りをしてない方は、申し訳ありませんが家造りについては素人です。そして、土地と建物はセットになることが多いですから、勿論相談も多いわけです。

でも、建物について素人だと分かってしまうと、土地が売れないかも知れません。

ですから、知っているフリをして、不動産屋さんが売りやすい土地の値段に合わせて、建物の値段を教えます。

その結果、実際に建物の値段を出すと予算オーバーになり、建物の大きさを変えたり、仕様を変えたりと・・・どんどんどんどん・・・皆様の建物に対する要望が削られていくのです。

よくよく考えてみると、本当は、「家造りの為の土地探し」であり、夢のマイホームで「こんな暮らしをしたい」と思っているのに、いつの間にか土地探しに疲れ、建物の費用を概算で聞いて、なんとなく納得してしまうのです。

そして、いざ土地がきまって、具体的な話に進み、実際の建物への要望を言ってみたら、予算がオーバーしてしまって、仕方なく仕様や設備を削っていくと言う最悪なケースに陥るわけです。

ですから、何度も言いますが「自分の建てたい家(建物)は概算でいくら？」というのを、土地購入の前に知っておくことが大切なんです。

マイホームの夢を叶えるためには、まず建物の予算を知っておかないと、家造りの全体象がまったく見えなくなってしまうのです。

たとえば、

「土地は建物よりちょっと離れていても、建物にウエイトを置きたかった」とか「こちらの区画なら１００万円安くなったので、そうしておけばよかった」とか。

だすから、土地と建物の両方の費用をきちんと見極め、自分たちの要望にあった土地と建物のバランスをとることが、大切なのではないでしょうか。

このように細かい、詳細を出さないで、大まかにしていると、何が入っていて、何が入っていないのか分からなくなってしまいます。

建物にしても、カーテン・エアコン・照明は別途費用で、このような費用を忘れていると、予算の計画が狂います。

建築の予算・土地の予算、それに係わる諸費用まで詳細に抑えてから進みましょう。

では、しっかり資金計画をしておきましょう。

次に、土地の諸費用の中で最も高額になる「仲介手数料」についてお話しましょう。