【失敗しない土地探しのコツ】０５～06

【０５】不動産仲介会社はどちらの味方

皆さんどう感じますでしょうか？・・・

お客様は神様だ！なんてよく言う話です。

不動産会社にとってのお客様は売主なのか、買主なのか？

どうでしょう

そうです。双方お客様です。しかし、一般的にはそうとも言えません。

買主様の多く方は、一回の取引になるものです。

要するに、不動産屋からすれば一元さんなのです。

売主様の多くは、地主さんであり、それ故多くの不動産を所有しています。

そして、多くの不動産会社は、継続的な商売を望みます。多くの不動産会社は、売主側よりになっているのです。

したがって油断していると、売主よりに交渉が進められていたりすることが多いと言われています。

それでは、続いて先程の、流通機構「レインズ」の登録ついて少しい触れていきましょう。

【０６-１】流通機構　レインズ登録の義務

先程の04番でお話させていただきました、専任媒介契約、専属専任媒介契約を結ぶと流通機構「レインズ」の登録の義務が発生します。

こちらの登録は、専任媒介契約で7日以内、専属専任契約で５日以内に登録をしなければなりません。もう一度お話します。

「レインズ」とは、不動産業者のみが閲覧できるホームページになります。

このホームページには、北は北海道から南は沖縄までの不動産情報が全て登録されております。

そこでは、どのような中身なのか具体的に見ていきましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【06-2】流通機構　レインズ登録の義務

ここで、買主様の方に話を戻します。

買主様は、不動産会社さんを回って「●●駅で徒歩●●分で●●●●万円で土地を探している」などと言って回りますよね。・・・そうしますと、担当者は、「少々お待ちください

といって、パソコンをいじるのです。

それは、こちらのような画面に入って物件を検索しているのです。

このレインズの中から、物件を閲覧してお客様に紹介しているのです。買主様は、次の不動産屋さんを回ります。そして同じような条件を伝えます。そうすると、また「ちょっと待て下さいね～」と同じことの繰り返しになるのです。このような状態が、物件の重なる理由でもあるのです。

要するに、不動産の情報は流通機構で取り纏めているものですから、どちらの不動産業者にいっても当然同じものなのです。

それでは、どうすればよいのか？

【失敗しない土地探しのコツ】０3～04

【０３】不動産の動き、媒介契約とは

ここで媒介契約と言う契約についてお話させて頂きます。

初めに売主様と不動産会社で執り行われる媒介契約についてお話させて頂きます。

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合、必ず媒介契約を結びます。

媒介契約は、宅地建物取引業法によって定められている行為で、

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

・一般媒介契約

の３種類があり、いずれかを依頼主（売主）が選択することが出来ます。

それでは、この媒介契約について少し触れてみたいと思います。

【０４】媒介契約の種類

それでは、ここで媒介契約の種類をお話させて頂きます。

・一般媒介契約は、

複数の業者に重ねて仲介を依頼することが出来ます。

・専任媒介契約とは、特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。こちらでは、売主様も直    接お客様をみつけることが出来ます。

・専属専任媒介契約とは、特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。こちらでは、売主様    も直接お客様を見つける事出来ますが、その仲介業者を介して仲介しなければなりません。

一般的に不動産業者は、２つ目の専任媒介契約か、3つ目の専属専任媒介契約を結ぶ事を第一に考えます。

なぜかと申しますと、一般媒介では、複数の業者に依頼することが出来る契約になります。

不動産業者は、何もすることなく販売できるのでなく、広告を入れたり、ポータルサイトに掲載したり、その他広告宣伝費や人的な活動を行う上で販売活動を行います。

全ての活動は、成功報酬の仲介手数料が原資であり、先ほどお話した１つ目の一般媒介で進めて、販売活動に多大な経費をかけたが他社が販売成立させた場合は、一切の報酬や

広告宣伝費も頂けず、赤字活動になってしまうからです。

このように赤字活動にならないように不動産業者は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を

締結できるようにセールスをかけるのです。

それが、3つの媒介契約の関係性でございます。

この媒介契約を結ぶ事で、いくつかの宅建業法上の義務が発生してきます。

例えば、定期的な販売活動の報告義務です。その中で重要なことの一つに、

流通機構への登録が発生します。通称「レインズ」といいます。

この流通機構「レインズ」につきましては、後ほど詳しくお話させて頂きます。

今日はここまで、ではまた明日。

【失敗しない土地探しのコツ】４０回に分けてお話します。

【失敗しない土地探しのコツ】

【0１】不動産探しでお悩みは

今日から、家を建てる目的で、土地探しをしているが、なかなか良い土地が見つからない。
何が原因なのか考えてみましょう。

４０回に分けてお話させて頂きます。まず今日は、２回分をお話します。

多くの方が不動産探しで初めにお悩みになるのは、何から始めればよいのか、何を見れば

よいのか、誰に聞けばよいのか、どこから手を付ければいいのかが分からないことです。

良い不動産をどうやって探すのか？

自分に合った不動産とは、どんな物件なのか？

そのような観点が分からないようです。

何事も初めてのことが多いようですし、多くても２回ぐらいの経験、体験しかない事です

から、皆様も同様でございます。

【02】不動産取引の中身

そんな悩みを解決するために、初めに不動産業界そのものを少し勉強していきましょう。

それでは、不動産取引の流れを少しお話させて頂きます。

皆様は、今現在、不動産を購入する立場として不動産業者を回ったり、チラシや雑誌を見

て情報取集する立場の人になります。これは、買主とという立場になります。

買主様は、気に入った不動産を購入すると、紹介して頂いた不動産会社へ3％の仲介手数料

をお支払します。

次に売る方の立場の方を考えてみましょう。売主という立場になります。

売主様も、自分の不動産を売却するために、いくつかの不動産会社から情報取集を行いま
す。

ここでは、価格や販売方法など各社検討して、どこの会社に売却依頼をかけるか検討します。

最終的に売買契約が成立すると、買主様同様不動産会社へ3％の仲介手数料をお支払いします。

これが、一般的な不動産取引の流れとなります。この仲介手数料というものが不動産会社の収入源となります。

今日はここまで、では又明日。

海外出張のお知らせ

皆様こんにちは。

タイヨーエコハウスの林秀和です。

題名にもある通り今月の4月20日～22日まで海外出張に行ってきます。


そのため、4月20日～22日の間は電話などの対応ができないためご連絡がある方は当社のメール

までご連絡ください。


短いですが本日はここまで。

それでは、また。


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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

あなたの幸せ家づくりをお手伝いします！

大阪府四條畷市雁屋西町6-1
TEL　072-863-0012　FAX　072-863-1256
【WEB】 <http://www.taiyo-ecohouse.com/>
【MAIL】<contact@taiyo-ecohouse.com>

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開放的な空間でゆったりとした生活を実現

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林秀和です。

先月から工事をしていたマンションリフォーム工事が無事終わりました。

工事中にも色々なことがありましたが無事終わってほっとしています。

さて、今回はマンションリフォーム工事について紹介していきます。

今後リフォームや新築の際の参考にしてくださいね。


【洋間・リビング】

まず、一番大きく変わった洋間とリビングをご紹介いたします。

洋間の床は古いカーペットでしたので新しくフローリングにしました。

さらに、元々クローゼットがあった部分を取り外し、リビングとの間の壁を空けて二部屋を自由に

いききできるようになりました。

部屋を自由に広々と使うことができるようになりました。

これなら大人数で集まっても狭く感じることはありません。

リフォーム前

リフォーム後

【洋間クローゼット】

取り外したクローゼットは反対側に新しく作りました。さらに棚も新しく取り付けたので収納性が前より

増えて便利になりました。

リフォーム前

リフォーム後

【リビング　キッチン】

床と壁はそのままキッチンのみをリフォームいたしました。

キッチンが変わるだけで部屋の印象がだいぶ明るくなりましたね。

リフォーム前

リフォーム後

特に変更があったのは上記の３箇所です。

いつものことですが、工事中に色々なことがありました。

ですが、そういった出来事も含めてやりがいがある工事でした。

家のリフォームを検討されてる場合は私たちに相談ください。

今の暮らしよりも快適になるよう提案や話し合いをいたしましょう。

相談をお待ちしております。

今日はここまで。

それでは、また

住宅ローンの上手な返済方法

こんにちは。

タイヨーエコハウスの林　秀和です。

仕事の都合で久し振りのにお目にかかります。

あなたの住まいづくりを失敗しないよう引き続き出来る限り参考になるお話をしていきます。


今日は、住宅ローン返済と返済方法の仕組み、についてお話します。

住宅ローンは金額が多額になるうえ、長期間の返済になるだけに、

今後のライフプランを考慮しながら、慎重に返済計画を検討することが重要です。

そのためにも住宅ローンの知識は必須です。

住宅ローンを組む際のチェックポイントは、借入金額、金利、返済期間です。

この3つの要素によって年間の返済額は大きく変わってきます。


住宅ローンのチェックポイント

①、年収に対する年間返済額比率は、25％以内に抑える。

②、できるだけ長期の固定金利をベースに考える。

③、万一のために団体生命保険に入る。

④、購入後の経費も見積もっておく（マンションの場合、管理費や修繕積立金、固定資産税等）。

住宅ローンの原則は、頭金をなるべく多くして、住宅ローンの金額を少なくすることが基本です。

将来の収入アップを期待して「いくら借りられるか」ではなく、「いくら返済できるか」ガポイント

になります。

現在の収入の中で無理をせずに返済できる月額、年間返済額（一般的には年収の25％以内）

を割り出して、購入物件価格を考えることが重要です。


固定金利と変動金利はどちらが有利か

住宅ローンの借入金利は、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の3つのタイプに

分けられます。どのタイプが有利かは、その時々の経済状況によって異なります。

金利が上昇する時期は、固定金利が有利ですし、逆に金利が下がる時期は、変動金利が有利

になります。

①、固定金利型のローン

借りた時の金利が、返済期間が終了するまで変わらないのが固定金利型のローンです。

金利水準が低い時に利用するとメリットがあります。


②、変動金利型のローン

金利の情勢によって、金利が変動するのが変動金利型ローンです。

年の前半と後半で半年ごとに金利が見直されるのが一般的です。

金利が下降する時期に利用するとメリットがありますが、逆に金利が上昇する時期には

利息が増える分、ローン残高がなかなか減らないというデメリットがあります。

金利は頻繁に見直されますが、月々の返済額は5年のあいだ一定です。つまり、6年目以降の

5年ごとに返済額が変わるわけです。このとき、金利が見直されて増額された場合でも、

以前の返済額の1.25倍以内になるように設定されています。とはいえ、急激に金利が

上昇した場合は、返済額だけでは利息が追いつかず、「未払い利息」が発生するリスクがありま

す。

③、固定金利選択型ローン

都市銀行などで中心的な商品なっているのが、固定金利選択型ローンです。

変動金利型ローンの一種ですが、返済当初の一定期間の金利が固定されるローンです。

2年間固定、3年間固定、5年間固定、10年間固定などがあり、固定金利が終了すると、

再度固定金利型か変動金利型かを選択するのが一般的です。

選択した時点で新たな金利が適用され、それに伴って返済額も再計算され、返済額に上限はあり

ません。一般に固定金利期間が短いほど、返済当初の適用金利低くなります。



住宅ローンの返済のしくみ

住宅ローン返済方法は大きく分けると、元利均等返済と元金均等返済があります。このほか

親子2代で返済を行う「親子リレー返済」などがあります。

「元金均等返済」は当初の返済額が多くなりますが、総返済額は「元利均等返済」よりも少なく

なります。

この2つの返済方法のしくみはどう違うのでしょうか。

①、毎回の返済額が一定の「元利均等返済」

住宅ローン返済は元利均等返済が主流です。返済がしやすいよう、毎回の返済額が一定

になるように設計されたいます。返済額のうち元金部分と利息部分を比べると、返済当初は

利息部分が多く、返済期間が経過するごとに、元金部分が多くなって利息部分減少していく

という特徴があります。

②、返済額が徐々に減額される「元金均等返済」

元金均等返済は、元金を返済期間で均等に割って一定にし、ローン残高に応じて利息を加える

返済方式のため、当初の返済額は多くなりますが、返済期間の経過とともに利息を含めた

返済額は徐々に減額されます。

当初の返済額が多くなる分、返済計画が立てにくいですが、元利均等返済と比べると、元金部分

が早く減る分総返済額が少なくなります。

民間金融機関では、取り扱っていないところもあります。


如何でしたか、住宅ローンを組む際の事前の知識にして下さい。

では、また。

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株式会社タイヨーエコハウス　取締代表執行役　林　秀和

あなたの幸せ家づくりをお手伝いします！

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【WEB】 <http://www.taiyo-ecohouse.com/>
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